Александр Ложкин: Что такое таунхаусы, нюансы и главная ошибка российских девелоперов

Типичный европейский row house

Типичный европейский row house

Сегодня мы публикуем статью о таунхаусах Александр Ложкина, архитектора, редактора журнала «Проект Сибирь»:

Таунхаус относительно новая типология жилья для России, хотя понятие «блокированное жильё» существовало в советской архитектурной культуре и подобные здания, пусть и не повсеместно, но строились (наиболее широко в Прибалтике). При этом таунхаус (в другой терминологии row house) является попу-лярным типом жилья в большинстве городов Западной Европы, а в ряде стран, таких как Нидерланды, Бельгия, Великобритания, таунхаусы формируют основу городской застройки. В США таунхаусы популярны в первую очередь в срединной зоне субурбий, в поясе между деловым даунтауном и коттеджной застройкой. Таунхаус в мировой практике, как правило, относится к жилью для среднего класса, относительно более дорогому, чем квартира в многоквартирном доме.

Таунхаусами (town house, raw house) называются  2-х – 4-х этажные одноквартирные дома, с двух сторон блокированные подобными же зданиями. По сути это одноквартирный одноподъездный жилой дом. Длина фасада по фронту обычно составляет 3 – 10 метров, в первом этаже иногда предусматривается гараж. На 2-м этаже обычно располагаются кухня, столовая и гостиная, выше – спальни. Это традиционная типология для европейских городов средневекового типа, широко распространенная в Голландии, Бельгии, Германии, Франции, Италии, а также в США, Австралии и Канаде. В этих странах она более популярна, чем привычный для нас многоэтажный многоквартирный дом.

В России таунхаус с начала 90-х гг. позиционируется прежде всего как вариант загородной застройки, более дешевой по отношению к коттеджам. По мнению ряда экспертов, именно с этим связана относи-тельная неуспешность типологии блокированного жилья. Таунхаус рассматривается потребителем не как улучшенная (дорогая) квартира, а как ухудшенный (удешевленный) коттедж .

Таунхаусы в коттеджном посёлке Эдем, Подмосковье

Таунхаусы в коттеджном посёлке Эдем, Подмосковье

На наш взгляд, позиционирование таунхауса, как загородного жилья является абсолютно неверным. Таунхаус по самому значению этого термина является городским жильем и его надо рассматривать как альтернативу квартире, а не коттеджу. С этим нонсенсом связаны и проблемы загородных поселков: на территориях, где главным козырем должна быть интеграция застройки с окружающей средой и максимальное использование природных факторов, создается высокоплотная городская по характеру застройка.

Таунхаусы в Подмосковье — плотная загородная застройка, забитые машинами парковки

Таунхаусы в Подмосковье — плотная загородная застройка, забитые машинами парковки

Авторы считают, что оптимальной зоной размещения таунхаусов является срединная, занятая в настоящее время «частным сектором».

Таунхаус, естественно, дает меньшую плотность застройки, чем многоэтажное жильё, и большую, чем усадебная застройка. Однако при этом он дает несравненно более высокое, чем в многоэтажках, качество жилья, предоставляет приватное пространство. При этом нет проблем инсоляции, достаточно соблюсти 15-метровый нормативный разрыв между фасадами.

 дизайн таунхауса на Lombard Street в Сан-Франциско, Калифорния

дизайн таунхауса на Lombard Street в Сан-Франциско, Калифорния — здесь точно нет проблем с инсоляцией…

Строительство таунхауса намного экономичнее строительства многоквартирного дома: есть возможность применения местных и легких материалов, не требуются башенные краны и другая сложная строительная техника, не нужны мусоропроводы, лифты, подкачка воды, пожаротушение и другие  сложные инженерные системы.

Таунхаусы в Долгопрудном

Таунхаусы в Долгопрудном — архитектура в стиле «быстро, дёшево, сердито».

Немаловажной особенностью таунхауса является гибкость подхода к потребностям владельца. В соответствии с Градостроительным кодексом, для строительства зданий до 3-х этажей не требуется проведение экспертизы (и даже не требуется проект! Правда, не надо забывать о необходимости соблюдения норм и о том, что здание будет приниматься в эксплуатацию). Соответственно, до момента получения разрешения на строительство мы можем вносить изменения в проект конкретного дома, «настраивая» его под нужды конкретного домовладельца.

В условиях кризиса становится важным, что строительство таунхаусов не требует привлечения серьёзных кредитных ресурсов. Здесь возможно привлечение частных инвестиций будущих жильцов, при этом они вкладываются не в долю в общей собственности (как в случае с многоквартирным домом), а в собственный дом; расходование средств легко проследить и можно применять простые механизмы обременения.

Строительство таунхаусов в коттеджном поселке Чулково Клаб

Строительство таунхаусов в коттеджном поселке Чулково Клаб

Следует учесть, что на качественное жильё существует устойчивый платежеспособный спрос; предложение действительно качественного жилья в центральной и срединной части города (не «загородного») существенно ниже спроса.

Еще одна особенность таунхауса – совпадение его типологии с типологией популярного «автономного офиса». На практике построенные в центральной части Новосибирска таунхаусы (на ул. Щетинкина, Инской, 1905 года, в комплексе «Тихая площадь») очень часто успешно эксплуатируются в качестве автономных офисов.

Таунхаусы в Новосибирске, ул.1905 года, эксплуатируются в качестве офисов

Таунхаусы в Новосибирске, ул.1905 года, эксплуатируются в качестве офисов, панорама Google.

Строительство таунхаусов позволяет производить застройку с учетом существующей в «частном секторе» структуры землепользования. Освоение может происходить постепенно, без тотального сноса существующей застройки. Необходимо лишь соблюсти противопожарные и санитарные разрывы (10 метров от здания IV-V категории пожароопасности, 3 метра от границы участка). соучастника с приобретением им услуг инженерной инфраструктуры от девелопера.

Сравнительные характеристики различных типологий жилья

Блокированное жильё (таунхаусы) Квартирного типа до 3-х этажей Квартирного типа 4 этажа и более
Категория застройки Индивидуальное жилищное строительство Жилищное строительство Жилищное строительство
Типология застройки Одноквартирный жилой дом блокированной застройки Многоквартирный малоэтажный жилой дом Многоквартирный среднеэтажный жилой дом
Характеристика типологии Жилой дом с числом этажей не более чем три*, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (ГрК**, ст. 49, ч.2, п.2)
———–
*включая мансардный (СНиП 2.08.01-89)
** здесь и далее: Градостроительный кодекс РФ №190-фз
Многоквартирный жилой дом с количеством этажей не более чем три*, состоящий из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (ГрК, ст. 49, ч.2, п.3)———–
*включая мансардный (СНиП 2.08.01-89)
Многоквартирный жилой дом числом этажей 4 и более, высотой до 28 метров.
Проект здания Не требуется (ГрК, ст. 48 ч.3) Требуется Требуется
Экспертиза объекта Не требуется (ГрК, ст. 49, ч.2, п.2) Не требуется (ГрК, ст. 49, ч.2, п.3) Требуется
Документы, предоставляемые для получения разрешения на строительство 
(ГрК, ст. 51)
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
5) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Государственный строительный надзор Не производится (ГрК, ст. 54, ч.1) Не производится (ГрК, ст. 54, ч.1) Производится
Разрешение на ввод в эксплуатацию Требуется Требуется Требуется
Нормирование СНиП 31-02-2001
СНиП 2.07.01-89*
СП 30-102-99
СНиП 31-01-2003
СНиП 2.07.01-89*
СНиП 31-01-2003
СНиП 2.07.01-89*
Планировочные ограничения по инсоляции Практически без ограничений(инсоляция одной (двух*) комнат верхнего этажа)
———
*При числе комнат в квартире 4 и более
Инсоляция одной (двух*) комнат всех квартир———
*При числе комнат в квартире 4 и более
Инсоляция одной (двух*) комнат всех квартир———
*При числе комнат в квартире 4 и более
Помещения общего пользования Нет Лестницы, коридоры, холлы, тамбуры, подвалы, автостоянки, чердаки, технические помещения Лестницы, коридоры, холлы, тамбуры, подвалы, автостоянки, чердаки, технические помещения, лифты, мусоропроводы.
Лифт Не требуется Не требуется Требуется при отметке пола верхнего этажа свыше 11,2 м
Эвакуация Лестницы Л1, Л2, тип 3, допускается тип 2 (открытые внутренние лестницы) – при соблюдении планировочных ограничений. Возможно размещение вестибюля и поэтажных холлов в объеме лестничной клетки. Ширина проходов и лестниц 1 м Лестницы Л1, Л2, предусматривать аварийные выходы из квартир 3-го этажа по п.6.20 СНиП 21-01-97*. Ширина проходов и лестниц 1,2 м Лестницы Л1 (при высоте здания до 28 м), предусматривать аварийный выход из каждой квартиры по п.6.20 СНиП 21-01-97*. Ширина проходов и лестниц не менее 1,2 м.
Расстояния до соседних зданий и участков Не менее, чем: между длинными сторонами 15 м, между длинными сторонами и торцами с окнами 10 м, между глухими торцами 6 м, противопожарный от зданий IV, V категорий пожароопасности 10 м, от соседнего участка при отсутствии соглашения о блокировании 3 м. Определяется расчетом инсоляции, но не менее, чем: между длинными сторонами 15 м, между длинными сторонами и торцами с окнами 10 м, между глухими торцами 6 м, противопожарный от зданий IV, V категорий пожароопасности 10 м, от соседнего участка 3 м. Определяется расчетом инсоляции, но не менее, чем: между длинными сторонами 20 м, между длинными сторонами и торцами с окнами 10 м, между глухими торцами 6 м, противопожарный от зданий IV, V категорий пожароопасности 10 м, от соседнего участка 3 м.
Встроенные автостоянки Встроенная автостоянка для двух машин и более должна отделяться от других помещений дома (блока)перегородками и перекрытиями с пределом огнестойкости не менее RЕI 45 (СНиП 31-02-2001, п.6.11). Жилые этажи должны отделяться от автостоянкитехническим этажом (СНиП 31-01-2003 п.4.15). Жилые этажи должны отделяться от автостоянкитехническим этажом (СНиП 31-01-2003 п.4.15).
Вход в здание Непосредственно с улицы или внутреннего проезда Из общего двора или с организацией двух входов: парадного и из двора Из общего двора или с организацией двух входов: парадного и из двора
Двор Индивидуальный участок 30-50 м2 Общий Общий
Приспосабливаемость под автономный офис, торговое предприятие Да Только 1-й этаж: реконструкция с устройством отдельного входа с согласия всех собственников Только 1-й этаж: реконструкция с устройством отдельного входа с согласия всех собственников

© Александр Ложкин.
Источник: http://alexander-loz.livejournal.com/210632.html
Публикуется с разрешения автора.
Иллюстрации: подборка редакции сайта Рейтинга коттеджных посёлков.

VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 10.0/10 (2 votes cast)
comments powered by HyperComments