Малоэтажное и коттеджное строительство: от частной инициативы к национальным приоритетам

Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства представляет доклад о приоритетных направлениях взаимодействия государства c представителями отрасли

Полный текст доклада:

Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства

Малоэтажное и коттеджное строительство: от частной инициативы к национальным приоритетам.

Доклад.

За последние 20 лет ввод малоэтажного жилья в РФ увеличился в 7 раз. Наиболее активный этап развития и становления «малоэтажного» сектора строительной индустрии пришелся на первое десятилетие XXI века. Именно в «нулевые» годы жители городов обратили внимание на ближние пригороды как на альтернативу городской квартире (место для постоянного проживания) и как на возможность обзавестись недвижимостью в рекреационных целях (второй дом, дача, место для загородного отдыха). Сформировался новый рыночный продукт – «коттеджный поселок», отличавшийся от дачных кооперативов и сельских поселений единой концепцией застройки, наличием огороженной территории, а зачастую – центральных или «общепоселковых» инженерных сетей. Благодаря либерализации земельных отношений «загородный» девелопмент стал самостоятельным бизнес-сегментом строительной отрасли, «потянув» за собой и развитие современной домостроительной промышленности, как в части производства стройматериалов, так и в части комплексных технологических решений для индивидуального домостроения.

Необходимо отметить определенные национальные особенности формирования малоэтажного сегмента рынка недвижимости, которые не позволяют применять к нему в полной мере зарубежные «лекала». В развитых странах индивидуальное домостроение и малоэтажная застройка почти всегда являются частью урбанистической модели развития, как бы развивая, слегка трансформируя, идею городского образа жизни[1]. У нас же в большинстве случае коттеджная застройка представляет собой автономный жилой комплекс в некотором (а иногда – и значительном) удалении от городских границ. Также (за редкими исключениями, о которых будет сказано ниже) не получили пока должного развития в России малоэтажные сельские поселения (пусть даже в границах нынешних сел и деревень, либо рядом с ними), где граждане возводили бы или покупали недвижимость с целью обеспечения самозанятости в сфере агробизнеса. Русские деревни пустеют, значительная часть сельхозугодй остается невостребованной. В то же время до половины мощностей индустрии малоэтажного домостроения в развитых странах работают именно на сельских жителей, обеспечивая реновацию и расширение их жилищного фонда.

Отсутствие сдерживающих факторов в виде «привязки» к каким-либо устойчивым планам территориального развития обусловило безудержный рост предложения в коттеджных поселках вокруг крупнейших мегаполисов (в первую очередь, городов-миллионников). Высвободившиеся в 90-е годы сельхозугодья обеспечивали приток на рынок все новых и новых земельных участков, которые через консолидацию паев становились собственностью близких к районным и региональным властям предпринимателей, а также средних и крупных финансовых организаций. Кризис 2008-го года изменил соотношение спроса и предложения самым радикальным образом, послужив спусковым крючком для лавинообразного процесса девелоперской «дисперсии»: критическому расширению круга рыночных игроков с одновременным их «измельчанием» и наращиванием объемов предложения «недоинвестированных» земельных участков, представляющих собой, по сути, полуфабрикат, который конечный покупатель, на свой страх и риск, должен приобретать с целью дальнейшего его превращения в полноценную строительную «площадку» с подъездными путями, коммуникациями, а впоследствии – и с социальной инфраструктурой. Этот продукт получил название «участки без подряда» (УБП). Необходимо отметить, что эта «эпидемия» затронула именно «затоваренные» регионы, а там, где рынок загородной недвижимости к моменту кризиса лишь начал кристаллизоваться, по-прежнему превалировало (и сейчас превалирует) предложение готовых домов, либо участков с обязательным подрядом на строительство (участок, при покупке которого необходимо заключить с продавцом договор и на строительство самого дома).

Все это время государство предпочитало «не вмешиваться» и наблюдать за «коттеджным бумом» на некотором удалении. Если многоэтажная (в том числе – нежилая) застройка уже в середине «нулевых» стала объектом интереса со стороны крупных финансово-промышленных групп, имеющих прямой выход на федеральные органы власти, то «малоэтажка» была и остается уделом малого и среднего бизнеса, страдающего от дефицита административного ресурса и потому вынужденного служить основным звеном «низовой» коррупции. С другой стороны, некоторые предприниматели, преуспевшие в лэнд-девелопменте, малоэтажном строительстве или производстве стройматериалов для него, считают недостаток внимания со стороны центральной власти преимуществом данного бизнеса, который миновали «и барский гнев и барская любовь». Ведь крупный бизнес страдает и от высокопоставленных рейдеров, и от неуместных стремлений чиновников «порулить» или «порегулировать». Единственной попыткой государства выйти на «малоэтажный» рынок с какой-либо регулятивной инициативой стало внесение в 2010-м году Минрегионом поправок о так называемой «дачной прописке» в некоторые законодательные акты. Тогда под предлогом выполнения предписаний Конституционного суда России чиновники попытались запретить строительство частных домов на сельхозземлях, которые служили и служат до сих пор основным ресурсом индустрии малоэтажного домостроения. Тогда профессиональное сообщество и НАМИКС сумели «отбить» атаку – поправки так и не были приняты, однако настороженное отношение девелоперов к любым министерским инициативам приобрело устойчивый характер.

В рамках многочисленных государственных проектов и программ в области жилищной политики за последние 5 лет малоэтажное домостроение стало упоминаться все чаще и чаще. Этому тренду (где-то с энтузиазмом, где-то с непониманием) вынуждены следовать и региональные власти, благодаря чему рост числа проектов малоэтажной застройки, например, вокруг городов-миллионников за последние годы значительно ускорился. Сегодня количество коттеджных поселков вокруг этих городов уже измеряется десятками: Новосибирск – 72, Екатеринбург – 63, Нижний Новгород – 58, Ростов-на-Дону – 33, Самара – 30, Омск – 70, Казань – 21, Челябинск – 59, Уфа – 36. Только Волгоград в этом ряду выглядит совершенным аутсайдером – всего 9 поселков на миллион жителей.

Например, в Ленинградской области (строится ежегодно более 1 млн. кв. м.жилья) принята региональная программа «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ленинградской области в 2011–2015 гг.», в которой основной акцент сделан на строительстве жилья эконом класса и на увеличении доли малоэтажного домостроения. Планируется, что доля многоэтажного строительства сократится за 5 лет с 38 до 33%. Объем ввода жилья при этом увеличится примерно на 140 тыс. кв. м. Ожидается, что доля жилья экономкласса за этот период вырастет с 20% до 60%. Коэффициент доступности жилья планируется снизить с 5,13 до 4,0. Общая площадь земельных участков, которые предстоит выделить под жилищное строительство в 2011-2015 гг., составит около 550 га. В программу включены 6 проектов комплексного освоения территории.

В 2011 году Омский областной бюджет получил из федерального фонда реформирования ЖКХ дополнительные 370,6 млн. рублей на «мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного строительства». Это важное уточнение способствует привлечению дополнительного внимания к сфере малоэтажного домостроения на региональном уровне. До 2015 года на территории области планируется ввести в эксплуатацию почти 3,8 млн. кв. м жилья – 52% этого объема жилых площадей придется на индивидуальный сектор.

К 2015 в Нижегородской области будет готово 34 территории для малоэтажного строительства. Общее количество индивидуальных жилых домов, размещенных на обустраиваемых территориях, составит 10 тыс. Согласно программе стимулирования жилищного строительства Нижегородской области, к 2020 году в Нижегородской области должно ежегодно вводиться около 3 млн. кв. метров жилья (или 1 кв. метр на каждого жителя области), что в 2,5 раза больше, чем в кризисном 2009 году. Уже к 2015 году объем вводимого в эксплуатацию жилья планируется увеличить до 1 млн. 700 тысяч кв. м. При этом, 80% (!) от общего объема должно составлять малоэтажное строительство.

В период 2011-2015 гг. предполагается разработка и реализация на территории Томской области 62 проектов комплексной малоэтажной жилой застройки с общей площадью жилья 317 тыс. кв. м. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья возрастет к 2015 г. до 29,3 %. В настоящее время в Томской области выделены под малоэтажную жилую застройку и находятся на стадии разработки проектов планировки территории площадью более 900 га. На период 2011-2015 годы планируется оформление более 1500 га земельных участков под индивидуальное жилищное строительств, в том числе на землях федерального фонда РЖС.

В Красноярском крае планируется в 2011-2015 гг. ввод 5,6 млн. кв. м. жилья, в том числе: 3,6 млн. кв. м. многоэтажного и 2 млн. кв. м. малоэтажного жилья. На реализацию программы предусматривается финансирование из всех источников, в том числе внебюджетных.

В течение 2011-2015 годов в Ульяновской области будет реализовываться механизм упрощенного порядка предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства отдельным категориям граждан. Для этих целей сформировано 1683 гектара земель под жилую застройку. Реализация программы обеспечит ввод 1,3 млн. кв. м. только малоэтажного жилья.

К 2015 г. планируется увеличение доли малоэтажного домостроения в Екатеринбурге в общем объеме ввода жилья до 40%. В 2007 и 2011 годы при поддержке Администрации города Екатеринбурга были реализованы два пилотных проекта малоэтажной застройки: поселки «Галактика» (34 индивидуальных дома) и «Светлореченский» (12 сблокированных 2-этажных домов и два 3-этажных дома). Первый из них стал еще и первой в регионе демонстрационной площадкой различных технологий индивидуального домостроения. В настоящее время разрабатывается проект в сфере малоэтажного жилищного строительства и комплексного освоения территории – поселок «Медный-2». Он покроет площадь 520 гектаров. При этом планируемый объем жилищного строительства для поселка в целом составит порядка 500 тыс. кв. м., а возможная численность жителей – до 25 тыс. человек.

Министерством строительства и архитектуры Свердловской области разработана Областная государственная целевая программа «Развитие малоэтажного строительства в Свердловской области» на 2011-2015 годы. Общий ввод малоэтажного жилья в Свердловской области в период реализации программы составит 4470 тыс.кв.м.

В Челябинской области, занимающей с 2005 года первое место по объему ввода малоэтажного жилья в Уральском федеральном округе, разработана программа, которой запланировано увеличение объемов малоэтажного и индивидуального жилищного строительства к 2016 году до 1,1 млн. кв.м. В программе отмечается, что существующие рыночные механизмы не стимулируют снижение стоимости строительства и эксплуатации малоэтажного жилья, а также постулируется необходимость реализации комплекса мер, направленных на стимулирование покупательской и инвестиционной активности участников рынка жилищного строительства, включающих: разработку градостроительной документации, выделение и комплексное обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой под жилую застройку, в том числе малоэтажную.

Безусловно, в большинстве регионов локомотивом развития малоэтажного домостроения является предпринимательская инициатива, а не региональные власти. И основная причина тому – наличие неудовлетворенного спроса. Там, где есть возможность «покрыть» предложением неудовлетворенный спрос – там всегда наиболее активно проявляется предпринимательская инициатива. Покупатели в крупных городах России готовы потреблять профессиональный девелоперский продукт, в то время как адекватное их ценовым ожиданиям предложение объектов в организованных коттеджных и дачных поселках не просто ограничено, а находится в крайнем дефиците. Рост социально-экономических показателей многих субъектов Российской Федерации, а также увеличение доходов населения на протяжении нескольких лет способствовало выходу граждан на более высокий уровень потребления. Во многих регионах более активная динамика роста реальных располагаемых доходов по сравнению с Москвой, где высокие доходы потенциальных покупателей растут относительно медленнее и не способствуют появлению на рынке загородной недвижимости новой «клиентской волны». У регионального среднего класса есть возможность чаще выезжать за пределы своих городов и знакомиться с несколько иными условиями жизни, к которым представители этого класса теперь желают стремиться. Кроме того, в регионах начал формироваться спрос и на «второе жилье»: когда квартира уже есть – начинают думать про коттедж (данный тренд в Москве был актуален в 2006-2008 годах). На данный момент население большинства городов может выбирать только между элитной застройкой и неподготовленными к строительству земельными участками. Не везде застройщики способны предложить покупателям профессиональный продукт, обеспечивающий достойный уровень качества и соответствующий финансовым возможностям среднего класса. К примеру, для Нижнего Новгорода потребляемый бюджет в сегменте малоэтажного жилья – это 2-5 млн. рублей за дом. Если выводится предложение по более высокой цене, то такой проект просто «не приживается». В свое время в Екатеринбурге на рынок вывели поселок с таунхаусами по цене 10 млн. рублей – предложение было неадекватным, в результате, девелопер разорился. Даже в Москве неадекватным предложениям всё труднее находить покупателей, а в других городах просто меньше людей для подобных непрофессиональных экспериментов. И никакие региональные программы поддержки не спасут такие проекты и их инвесторов от краха.

Главной причиной, почему жилищные инициативы федерального центра не всегда находят отражение в практической работе «нижних этажей» власти, является их «расфокусированность». У государства отсутствует единый вектор в решении «жилищного вопроса», бюджетные и организационные ресурсы распыляются по различным направлениям. Декларируются одновременно цели и социального (обеспечение жильем различных категорий граждан) и экономического (поддержка стройиндустрии) характера. В последние 20 лет не было недостатка в Программах и Указах.

В 1993 г. постановлением Правительства РФ была одобрена Государственная целевая программа «Жилище», которая представляла собой программу жилищной реформы, включавшей демонополизацию жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В 1996 г. Указом Президента РФ Б. Ельцина были одобрены Основные направления Нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», речь в которых шла об ускорении решения жилищной проблемы за счет кредитования граждан и увеличении объемов строительства. Затем был подписан Указа Президента Российской Федерации Б. Ельцина «О разработке Федеральной целевой программы “Свой дом”», а постановлением Правительства Российской Федерации, в свою очередь, принята «Федеральная целевая программа “Свой дом”». Целью Программы стало создание предпосылок для ускоренного решения жилищной проблемы, т.е. обеспечения всех категорий граждан доступным жильем по цене среднего 2-месячного дохода за 1 кв.м. В качестве путей осуществления Программы были предложены среди прочих: разработка механизма кредитования застройщиков и развитие малоэтажного жилищного строительства. В 2001 г. Правительством РФ утверждается Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы, направленная на продолжение преобразований в жилищной сфере, начатых в рамках реализации Государственной целевой программы  «Жилище». В качестве мероприятий по достижению целей были установлены: совершенствование юридической базы и финансирование расходов за счет федерального бюджета. В 2005 г. президентом В. Путиным был анонсирован национальный проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» (сокращенно – «Жилье»). На заседаниях Совета по национальным проектам разрабатывались программы реализации нацпроекта на 2006-2007 гг., 2008 г. и 2009-2012 гг. Меры по реализации были задекларированы все те же – увеличение объемов кредитования и увеличение объемов строительства. В 2008 г. заместителем Председателя Правительства Российской Федерации А. Жуковым было объявлено, что нацпроект «Жилье» будет «переформатирован» в государственную программу, реализация которой начнётся в 2009 г. А на заседании Совета по реализации национальных проектов статус Госпрограммы получил национальный проект «Развитие АПК», а «Жилье» так и осталось в проекте. Таким образом, с 2009 года в сфере жилищной политики реально реализовывалась только одна Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы, которая и стала, по сути, основным инструментом реализации приоритетного национального проекта «Жилье». В настоящий момент, основной государственной программой в области жилищной политики и поддержки строительства является Государственная Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы (далее Программа), утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 № 1050, основными задачами которой являются: создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса; повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями. У этой программы 2010 года есть несколько тематических подпрограмм, по многим из которых соответствующие региональные программы утверждены лишь совсем недавно и только в 2013 году происходит сбор соответствующих заявок «с мест», что свидетельствует об отсутствии должной динамики в реализации этих пунктов программы[2]. Вот их полный список: «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Обеспечение жильем молодых семей», «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации», также программой предусмотрены меры по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, по поддержке платежеспособного спроса на жилье с помощью ипотеки, включая предоставление гарантий рефинансирования АИЖК, и даже «научно-исследовательские работы». В данном контексте стоит упомянуть и программу «Свой дом» партии «Единая Россия». Эта программа разрабатывалась в 2007-2008 годах именно с целью создания предпосылок для массового малоэтажного жилищного строительства в России.

Обилие информационных поводов «сверху» создают у девелоперов и строителей завышенные ожидания относительно одностороенне-патерналистской опеки государства по отношению к их бизнесу и отдельным проектам. В условиях, когда надежды на дальнейший стремительный рост покупательской способности граждан стали совсем призрачными, ипотека дорога, а конкуренция обрела поистине угрожающие масштабы, такие ожидания становятся все более отчетливым стилем мышления значительной доли «строительного сообщества», проявляясь в настойчивых призывах с различных трибун то «помочь с коммуникациями», то «обеспечить» государственный заказ. Замедление темпов экономического роста в стране и недоступность кредитных ресурсов на приемлемых условиях грозит разорением многим участникам рынка. Однако «загородным» девелоперам, строителям-малоэтажникам и производителям стройматериалов необходимо признать очевидный факт: именно относительная легкость «входа» на этот рынок, отсутствие на нем чрезмереного госрегулирования (как в случае с многоэтажным домостроением) и дефицита доступных для строительства участков (как в случае с городскими территориями) привели к перепроизводству не всегда востребованного и не вполне адекватного клиентским ожиданиям продукта. Именно поэтому сегодня решение заняться бизнесом в сфере малоэтажного строительства может принять лишь землевладелец или собственник простаивающего производственного актива. Потребительского спроса на всех не хватает, и предпринимателю «со стороны» нужно трижды подумать, прежде чем по собственной воле войти в этот бизнес. На многих региональных рынках (в том числе, московском) требуются принципиально новые модели ведения бизнеса, и речь не только о новых форматах жилой застройки, новейших технологиях, и способах повышении эффективности самого процесса девелопмента – от «нулевого» цикла до продаж. Речь также о новых формах взаимодействия с местной, региональной и федеральной властью по всем направлениям, представляющим наибольшую общественную значимость: например, расширение Москвы, упорядочение многоэтажной застройки в Подмосковье и сохранение благоприятной социальной и экологической среды, законодательная работа в сфере Государственно-частного партнерства (ГЧП) и последующее практическое освоение механизмов ГЧП, борьба с коррупцией, реформирование системы ЖКХ и т.д. Можно сколь угодно долго и громко сокрушаться по поводу отсутствия подходящего инвестиционного и делового климата, недостаточности мер господдержки малого и среднего бизнеса, а также по поводу коррупции и монополизма. Те, кто может поменять страну для ведения бизнеса, делают свой выбор и уезжают. Но те, кто хочет работать в России, осознают невозможность мгновенных преобразований. Когда условия «дозреют» и рыночные механизмы заработают в полной мере – можно будет заниматься строительством и работать с частными клиентами без постоянной оглядки на государство и его приоритеты. Но в условиях «ползучей» национализации и усиления роли государства в экономике единственно оправданной бизнес-стратегией становится «встраивание» в существующую экономическую систему и внимательное отношение к интересам партнера – государства.

Строители и девелоперы начинают осознавать, насколько бесперспективно требовать у государства поддержки перед лицом потребительской апатии, одновременно игнорируя те идейные ориентиры и приоритеты, которые государство внятно артикулирует. Лозунгом всех отраслей, обращающихся к государству за поддержкой, может быть сегодня знаменитая фраза: «Не спрашивай, что страна может сделать для тебя, спрашивай – что ты можешь сделать для страны». Очевидно, что центрами прибыли в малоэтажном домостроении в ближайшие годы могут стать проекты, напрямую или косвенно, связанные с решением острейших социальных проблем: демография и низкая рождаемость, ветхое и аварийное жилье, «удержание» территории, дисбалансы в структуре занятости, энергоэффективность экономики, переселение в чрезвычайных ситуациях и т.д. Ведь в чем строительное сообщество, безусловно, право – так это в том, что федеральные власти для решения приоритетных задач, стоящих перед государством, просто обязаны задействовать потенциал малоэтажного домостроения и уже сформировавшейся под него промышленности стройматериалов (деревообработка, производство домокомплектов, панелей и т.д.). Ведь именно индивидуальный дом, коттедж является тем ключом, которым можно открыть многие «ржавые замки» на пути социально-экономического прогресса в нашей стране.

Индивидуальное домостроение – это механизм, который будучи заведенным однажды, не останавливается очень долго, раскачиваемый маятником частной инициативы. На сегодняшний день до 40% жилья в России строится силами самих граждан. И в основном – это малоэтажное жилье. В 2011-2012 годах объем ввода малоэтажного жилья находится на уровне 30-33 млн. кв.м. По данным фонда РЖС ежегодно в России возводится порядка 160-170 тыс. новых индивидуальных домов. К 2015 году из прогнозируемого объема ввода жилья в 71 млн. кв.м., доля малоэтажного строительства может составить более 50%. По прогнозам Министерства регионального развития РФ, за период 2011-2015 годы в стране появится примерно 1 млн. новых малоэтажных домохозяйств.

В 2012 году общий вклад всей строительной индустрии в ВВП России составил 5,5%. Объем отрасли – 3,5 трлн.руб, из которых на малоэтажное домостроение приходится, по оценкам НАМИКС, около 600 миллиардов рублей, что соответствует примерно 1% от совокупного объема ВВП, составляющего 62 трлн.руб. Таким образом, потенциальный рост «малоэтажной» отрасли даже на 10% (примерно 60 млрд.руб) может отразиться на динамике ВВП в пределах 0,1%. В условиях минимального роста российской экономики, прогнозируемого некоторыми экспертами к концу текущего года, даже одна десятая процента является существенным вкладом, достойным внимания Правительства. Причем в отличие от многих других отраслей экономики, динамика индустрии малоэтажного домостроения определяется в большей степени частной инициативой самих граждан, а не величиной госрасходов или объемом кредитования госбанками крупных застройщиков. Нужно учитывать и косвенный эффект от подобной частной активности граждан, выраженный не только в показателях строительной отрасли, но и в промышленных, транспортных и финансовых разделах структуры отечественного ВВП, а также в показателях занятости. Без учета «гастарбайтеров», количество прямо или косвенно занятых в строительстве малоэтажного жилья граждан РФ, по подсчетам НАМИКС, составляет более 1 млн.чел. Немалая их часть предпочитает работать в статусе индивидуальных предпринимателей, поэтому отрасль так чувствительна к повышению налоговой нагрузки на ИП. Среди сотен тысяч ИП, закрывших свой бизнес в последние месяцы, была значительная доля тех, что занимаются строительством и ремонтом частных домов. Перевод этой сферы на теневые механизмы функционирования допускать нельзя!

На текущий момент ситуация в строительной индустрии выглядит удручающе. Наряду с сельским хозяйством строительство является одной из немногих базовых отраслей, объем выпуска товаров и услуг в которых сокращается непрерывно с конца 2012 года (сельского хозяйства – с октября, строительства – с декабря). Пока это можно объяснить не динамикой строительных работ, а сезонными колебаниями количества сданных объектов – именно по ним считается вклад строительной отрасли в ВВП. Однако такая тенденция наблюдается впервые с 2009 года, что ясно свидетельствует о кризисном характере происходящих процессов. Если государство не поддержит «падающие» сегменты российской экономики, то их вклад в сокращение ВВП к концу года может оказаться очень существенным.

Основными препятствиями на пути массового индивидуального домостроения являются, по оценкам НАМИКС, ограниченный доступ граждан к земельным ресурсам, монополизм в сфере ЖКХ, а также отсутствие доступных программ ипотечного кредитования малоэтажного строительства. Очевидно, что облегченный доступ граждан к подготовленным земельным участкам способен полностью снять с органов власти всех уровней ответственность за решение проблемы доступности жилья и позволит сосредоточиться на вопросах обеспечения жильём лишь социально незащищённых слоёв населения. Строительство индивидуального дома для жителей большинства регионов РФ – это приемлемая альтернатива покупке квартиры. Данная альтернатива может искоренить в сознании гражданина иждивенческие модели поведения по отношению к государству, а также может заложить предпосылки для решения демографических проблем, связанных с теснотой и отсутствием необходимых квадратных метров для каждого последующего ребенка.

Главное преимущество индивидуального малоэтажного домостроения в относительно более свободном ценообразовании на конечный продукт, не подверженном значительному влиянию административных и «антиконкурентных» ограничителей, формирующих коррупционную и монопольную «маржу», которую вынужден оплачивать гражданин, приобретающий квартиру. При покупке объекта недвижимости в многоквартирном доме, расположенном в черте города, гражданин оплачивает, в первую очередь, все расходы девелопера (включая «неофициальные») на получение/приобретение небольшого пятна застройки (обычно – менее 1 гектара). Это пятно застройки – гораздо более ограниченный в плане объема предложения товар, нежели участки вне границ города. И борьба за этот ограниченный ресурс ведется с другими девелоперами очень жесткая, а впоследствии «стоимость» победы перекладывается на плечи покупателей квартир. Но не только она: маржой на каждом этапе строительства многоэтажки распоряжается исключительно девелопер, у клиента нет возможности выбрать (с целью экономии), например, ту или иную технологию или подрядчика, как в случае с индивидуальным домом, нет и возможности «растянуть» во времени сам процесс строительства, подстроив его под график собственных денежных поступлений – за квартиру нужно заплатить «здесь и сейчас», либо переплатить вдвое (в лучшем случае) по ипотечному кредиту. Рассрочка платежа очень редко превышает у застройщиков многоквартирных домов срок в 1 год. Кроме того, покупатель квартиры оплачивает и расходы на обслуживание банковских кредитов, без которых не может обойтись застройщик, возводящий разом комплекс на десятки/сотни отдельных домовладений, начиная с котлована и до сдачи Госкомиссии. Принципиальное отличие многоквартирного жилого комплекса от коттеджного поселка именно в непрерывности процесса создания всех домовладений и зависимости готовности каждого отдельного объекта от готовности всех остальных. В процессе малоэтажной застройки каждый индивидуальный дом может быть возведен и реализован отдельно от остальных запроектированных в поселке домовладений. Таким образом, потребность в кредитных ресурсах в малоэтажном девелопменте имеет не столь острый характер, и не столь масштабна. Создание малоэтажного жилого комплекса «очередями», а также использование схемы продажи участков с обязательным подрядом на строительство позволяют оптимизировать расходы на привлечение оборотного капитала.

Наконец, квази-монопольное положение застройщика многоэтажного жилья, создавшего на базе сверх-ограниченного в плане объема предложения актива (участка в городе) свой продукт (многоквартирный дом) позволяют ему назначать более высокую цену квадратного метра, закладывая норму рентабельности гораздо более высокую, по сравнению с девелопером, развивающим, например, участки под коттеджную застройку.

Как уже было отмечено выше, одним из ключевых факторов доступности малоэтажного жилья является широкий выбор современных технологий индивидуального домостроения. Активность малого и среднего бизнеса в строительной индустрии уже обеспечила локализацию в России самых передовых, инновационных решений, отличающихся низкой себестоимостью и повышенной (по сравнению с традиционными технологиями) энергоэффективностью. Цена в 20-25 тыс. руб. за квадратный метр готового к проживанию дома является легко достижимой для большинства представленных на рынке производственно-строительных организаций, особенно тех, что занимаются индустриальным домостроением, то есть переносят значительную часть этапов строительства дома «под крышу» цеха. В настоящее время лишь менее 10% индивидуальных и малоэтажных строений возводятся с использованием конструкций, изготовленных промышленным способом (стеновые панели, несъемная опалубка, модули и т.п.). Однако неуклонный рост этого показателя на протяжении нескольких лет свидетельствует о постепенном замещении традиционных технологий строительства (кирпич, монолит, блоки, бревно-кругляк, брус), занимающих сегодня на рынке долю в 85%, более эффективными технологиями, обеспечивающими доступность жилья для самых широких слоев населения. Параллельно идет процесс адаптации традиционных технологий к возрастающим требованиям клиентов в плане энергоэффективности, скорости и себестоимости строительства. Появляются новые материалы, которые сразу же находят своих потребителей и отвоевывают заметную рыночную долю, как это произошло, например, с клееным брусом, или ОСБ.

На самом высоком уровне обозначена задача повышения энергоэффективности экономики. Стратегической целью государства является рациональное использование (а точнее – экономия) энергоносителей с целью сохранения лидирующих позиций России на мировом энергетическом рынке, а также повышения конкурентоспособности отечественной промышленности. Одной из «черных дыр», поглощающей сверх меры энергию, является жилой фонд, спроектированный и построенный в соответствии со СНиПами и ГОСТами СССР, и отличающийся высокими теплопотерями на квадратный метр площади (потребление энергии составляет до нескольких сотен кВт/час в год на 1 квадратный метр). Дома, возводимые в XXI веке, должны отвечать гораздо боле жестким требованиям по энергоэффективности: ужесточение норм потребления и регламентации строительства в этой сфере неизбежно. Малоэтажное домостроение уже сегодня является пионером в процессах внедрения и адаптации различных технологий энергосбережения. И эта роль может стать весомым аргументом в диалоге с государством относительно возможных мер поддержки таких процессов.

Российскими строителями внедрены и применяются на практике основные принципы энергоэффективности жилых домов. Эти принципы все чаще учитываются при проектировании и возведении коттеджей и таунхаусов. Их использование позволяет построить здание, на отопление которого затрачивается установленное количество «условного топлива» в год (в проекте это должно быть подтверждено расчетами). С некоторыми оговорками, но все-таки приживается в России европейская классификация так называемых «пассивных» домов (в которых сокращено до минимума потребления энергии «извне»): однолитровые дома (1 литр условного топлива на 1 квадратный метр внутренней площади в год), 3-х литровые, 5-ти литровые, 7-литровые и т.д. В настоящий момент «пассивными» домами, например, в Германии считаются 7-ми литровые, но уже в ближайшем будущем нормы могут ужесточиться до 3-х литровых. Для массового отечественного домостроения такие показатели представляются совершенной фантастикой, хотя экспериментальные дома на основе вышеописанных принципов уже возводятся и эксплуатируются в тестовом режиме многочисленными энтузиастами, основной бизнес которых – как раз малоэтажное строительство. Энергосбережение в жилищной сфере – эта одна из тем, которая, при соответствующей поддержке и внимании со стороны Правительства, может стать базой для развития самой передовой инженерной мысли, самых инновационных производств, в том числе с использованием нанотехнологий. Инженерные системы (отопление и вентиляция) являются ключевым элементом энергоэффективных и «пассивных» домов. Во многом благодаря эффективности этих систем и достигается экономия на отоплении. Проектирование и производство этих систем на территории Российской Федерации позволит нивелировать рост издержек при строительстве таких домов, которые многими потребителями пока считаются слишком дорогими – считаются до тех пор, пока не становится очевидной выгода от снижения ежемесячных платежей за газ, тепло и электричество. В Европе строительство «пассивного» дома на 15% дороже строительства обычного дома, однако в силу различия климатических условий эта разница в России увеличивается до 30%. Энергоэффективный дом в России должен потреблять 25-50 кВт из расчета на квадратный метр в год, а «пассивный» дом – не больше 20 кВт/м2 в год. Именно на такие показатели сегодня ориентируются передовые строители коттеджей и таунхаусов. Для повышения энергоэффективности в массовом домостроении признано необходимым увеличивать толщину теплоизолирующего материала (до 500 мм), добиваться полной герметизации дома (не допуская утечек тепла даже через розетки и стеновые каналы для инженерных коммуникаций), а также использовать эффективные оконные системы. Расположение дома также приобретает большое значение – обилие окон, ориентированных на южную сторону, способствует попаданию значительных объемов инфракрасного излучения (т.е. тепла) в жилое помещение. Необходимо отметить, что речи о массовом внедрении в России (кроме южных регионов) модели «активного» дома (самостоятельно вырабатывающего часть потребляемой энергии) пока не идет. Солнечные батареи в наших широтах не пользуются популярностью в силу их низкого КПД и недостаточного количества солнечных дней в году. Лишь некоторую известность приобрели «тепловые насосы» – системы, позволяющие «поднимать» тепло земли с большой глубины. Возможности и экономическая целесообразность их широкого применения требуют всестороннего изучения. Пока же целью индустрии малоэтажного домостроения становится повсеместное внедрение технологий энергосбережения и концепции «пассивного» дома.

Если непосредственно со строительством домов дела обстоят весьма неплохо, то как только речь заходит о размещении недорогого и комфортного дома на конкретном земельном участке, граждане сталкиваются с серьезными трудностями. Размежеванные и оснащенные коммуникациями участки в ближних пригородах по-прежнему доступны лишь обеспеченным слоям населения. Государству так и не удалось пока создать эффективные механизмы для развития цивилизованного рынка участков под индивидуальную застройку. Набор таких механизмов должен решать следующие задачи: упрощение процедур, связанных с легализацией будущего строительства; ограничение монополизма в сфере ЖКХ для обеспечения электричеством и теплом частных домов; активное дорожное строительство и, в отдельных случаях, модернизация пригородного железнодорожного сообщения с его интеграцией во внутригородскую транспортную инфраструктуру.

Со значительными проволочками исполняются требования к региональным и местным властям провести инвентаризацию земель, определить целевое назначения каждого участка, разработать генпланы. Очевидно, что российская бюрократия не заинтересована в прозрачности каких бы то ни было сфер, обеспечивающих ей коррупционный доход. В ответ на подобное поведение необходимо активнее продвигать идею дальнейшей либерализации земельных отношений в целях развития массового индивидуального домостроения, вплоть до передачи объединениям граждан на основании их заявлений тех участков, которые так и не были включены ответственными чиновниками в какие-либо планы развития территорий. Требуют серьезного анализа и предложения о снятии любых ограничений на строительство домов на земельных участках несоответствующих категорий и нецелевых видов разрешенного использования. Наличие подобных ограничений в отношении, например, земель сельскохозяйственного назначения, оказывает негативное воздействие на развитие такого полезного, с точки зрения «удержания» территории, явления, как «альтернативные» сельские поселения (родовые усадьбы, экопоселения и т.п.). Безусловно, существуют объективные ограничения, препятствующие возведению жилья на определенных территориях: в границах скотомогильников или водоохранных зон, на землях, зарезервированных под строительство автомагистралей и т.п. Список таких ограничений вполне может быть составлен компетентными органами и вынесен на обсуждение профессиональным сообществом и соответствующими объединениями граждан. После разработки и утверждения такого списка разрешение на строительство жилого дома должно превратиться в уведомление на строительство, после подачи которого гражданином у местных властей будет лишь возможность опротестовать в течение определенного срока строительство дома в суде на основании строго очерченного круга предполагаемых нарушений. Запреты на использование под строительство тех или иных участков должны быть обоснованны и а их причины – очевидны любому здравомыслящему человеку. Одновременно с этим должен быть введен законодательный запрет на любые действия властей, направленные на демонтаж частных жилых домов – нарушения, допущенные гражданами при их возведении не могут караться ничем иным, кроме как запретом на совершении сделок купли-продажи с таким недвижимым имуществом, а также невозможностью его наследования.

Зачастую, вместо упрощения процедур согласования строительства наблюдается обратная тенденция. Представители некоторых органов власти по-прежнему ратуют за ограничение строительства частных жилых домов вне границ населенных пунктов. В данном случае используются доводы со ссылкой на интересы самих же граждан. Мол, «в чистом поле» невозможно оказывать на должном уровне социальные услуги: не доедет вовремя «скорая помощь», пожарная машина не успеет на пожар, если нет ответственности муниципальных служб за состояние дорог и т.д. В этой связи необходимо отметить, что включение территорий малоэтажной застройки в границы населённых пунктов – это один из самых коррупционноемких процессов. Кроме того, должны быть услышаны и возражения самих граждан, не признающих весомыми доводы про недоступность социальных услуг в коттеджных поселках – в соседние деревни «скорая помощь» и пожарная машина приезжает точно с таким же опозданием.

В отношении налогообложения земельных участков государство также проводит не всегда последовательную политику, полностью перекладывая ответственность за регулирование данного вопроса на местные власти. А на местах не могут разобраться, что делать с сотнями и тысячами недовольных завышенной оценкой их участков, признавая непродуманность заложенных в законадательстве об оценочной деятельности способах урегулирования таких споров. Например, в апреле 2013 года начальник отдела кадастровой оценки управления Росреестра по Свердловской области Виктор Лузин признал, что «работа комиссии по досудебному рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в настоящее время ограничена из-за не до конца сформированной нормативной документации»[3]. В результате российские суды перегружены исками от граждан и организаций, и там зачастую принимают решения, свидетельствующие о низком качестве работы оценщиков, привлекаемых властями. В качестве примера можно привести случай с ГК «Масштаб», чей участок в Новой Москве суд обратно «уценил» почти в 6 раз по сравнению с кадастровой оценкой! Отсутствие четкой регламентации приводит к значительным перекосам в процессе определения кадастровой стоимости земельных участков, что, в свою очередь, вызывает у простых граждан опасения по поводу непредсказуемости расходов на владение собственностью, а у девелоперов – дополнительные издержки, которые они вынуждены перекладывать на конечных потребителей. В результате Рублевка порою оказывается дороже Мытищ, а кадастровая стоимость участков в 100 километрах от Москвы – значительно превышает их рыночную стоимость. Следует и в данном вопросе отметить пассивность землевладельцев и девелоперов, которые не предпринимают никаких мер для того, чтобы загодя повлиять на упорядочение системы кадастровой оценки посредством цивилизованных механизмов взаимодействия с органами власти, которая, с одной стороны заинтересована в наращивании налогооблагаемой базы, а с другой стороны, оказывается не готова к управлению последствиями своих же действий. Последняя волна переоценки всколыхнуло профессиональное сообщество: количество судебных исков и соответствующих статей в СМИ в начале 2013 года заметно выросло. Предыдущие переоценки также были местами радикальными. Например, в 2007 году Южный филиал ФГУП «Госземкадастрсъемка» повысил оценку стоимости земли под жилыми домами и личными подсобными хозяйствами в станице Анапская Краснодарского края по сравнению с 2002 годом аж в 13 раз (с 497 до 6234 руб)! В этом году громче других протестовали в Подмосковье – исполняющему обязанности губернатора региона А.Воробьеву пришлось даже пообещать пересмотр действующей системы кадастровой оценки земельных участков до конца 2013-го года. Глава Московской области назвал всю систему «неактуальной». Активизация работы над законопроектом №51763-4, предусматривающего единые ставки налога на недвижимость в России, может привести к его повсеместному введению уже в 2014 году. Отсутствие «актуальной» системы кадастровой оценки участков может обернуться серьезным обострением ситуации на земельном рынке, как в информационном, так и в правовом плане.

Без коммунальной инфраструктуры территория не пригодна для малоэтажной застройки. Трудности с получением электричества и газа сдерживают строительный бум. Монополисты выдвигают зачастую весьма обременительные требования в рамках «технических условий», либо обуславливают их получение незаконными поборами. По-прежнему на повестке дня борьба с таким атавизмом, как «плата за подключение к сетям». Безусловно, вопрос о степени участия государства в финансировании коммунальной инфраструктуры для проектов малоэтажной застройки пока, скорее, дискуссионный. Он будет еще не раз анализироваться в рамках реализации пилотных проектов в различных регионах РФ, в том числе, под эгидой НАМИКС, где отрабатываются и ближайшее время могут быть предложены, различные экономические схемы: от прямых дотаций и предоставления гарантий до получения в обмен на коммунальную инфраструктуру части построенных домов, которые, в свою очередь, используются властями для обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Необходимы достоверные данные о том эффекте, который получает государство от подобного партнерства: в виде снижения расходов на программы по переселению (в том числе, за счет монопольной и коррупционной ренты), в виде налоговых отчислений, улучшения ситуации с  занятостью и демографией, активизации малого и среднего бизнеса в сфере производства и строительства. Такие обоснования должны готовиться с привлечением всех заинтересованных представителей профессионального сообщества, а также научных кадров, чтобы будучи впоследствии опубликованными и представленными в соответствующие органы власти, они не вызвали бы дополнительных дискуссий, а стали поводом к принятию конкретных решений на федеральном и региональном уровнях. Отсутствуют пока и исчерпывающие характеристики так называемого «подготовленного участка», то есть нет единого стандарта, по которому государство могло бы осуществлять предоставление отдельным категориям граждан определенного имущества, включающего не только землю, но и строго регламентированный набор коммуникаций и жизненных «благ», связанных с будущим местом жительства гражданина. Основой для такого «госстандарта подготовленного участка» могут служить лучшие российские девелоперские проекты, в рамках которых предлагаются «участки без подряда» (УБП). В рамках таких проектов сперва разрабатывается генеральный план района будущей застройки, в котором должна быть предусмотрена необходимая инженерная и социальная инфраструктура, включая дорожки для велосипедистов и огороженные площадки для выгула собак. Весь район разбивается на «очереди», в каждой из которых – несколько десятков домовладений. Строительство начинается с прокладки коммуникаций: газовых труб, водопровода, электрических кабелей, телефонной связи, от подстанций все коммуникации подводятся к щитовым, расположенным на каждом участке. Затем строятся дороги, канализация, устанавливаются дорожные знаки, после чего принимаются меры, обеспечивающие поддержание чистоты на общественных территориях  в виде защитных газонов или специальных покрытий для всех поверхностей, которые могут быть повреждены в процессе строительства частных домов. Очевидно, что исчерпывающее описание «подготовленного участка» предотвратит возможные злоупотребления, которые, в конечном счете, могут извратить саму идею государственной поддержки индивидуального жилищного строительства.

Отстающее развитие транспортной инфраструктуры зачастую лишает привлекательности загородный образ жизни. В крупных городах утренние пробки в центр и вечерние в сторону пригородов становятся «приметой времени». В развитых странах жизнь в пригороде невозможно представить без вылетных магистралей и комфортабельных электричек, которые соединены расписанием и конечными станциями с городской транспортной системой. В России создание подобной инфраструктуры невозможно без участия государства.

Одной из острейших проблем, стоящих перед российским государством, является демографическая проблема, а также проблема «удержания» территории. Последняя, в свою очередь, связана с первой, а также обусловлена излишней концентрацией населения в крупных городах, и, в первую очередь, в границах Большой Москвы. Если посмотреть на остальную Россию, то иногда встает вопрос: а есть ли вообще в стране жилищная проблема? Ярким примером является небольшой промышленной городок Заволжск в Ивановской области: за 30 лет (к моменту разработки нового генплана) численность населения сократилась там в полтора раза (с 16 до 11 тыс. чел), а показатель средней обеспеченности населения жилищным фондом увеличился более чем в 2,5 раза, с 10,6 м²/чел. до 26,77 м²/чел только за счет сокращения численности населения[4]. И таких городов по стране немало. Однако именно жилищные проблемы обитателей столичного региона, имеющих более тесный «контакт» с федеральным центром, часто становятся катализатором информационных кампаний, пропагандирующих необходимость принятия дополнительных мер по обеспечению доступности жилья. При этом, на большей части территории России жилье вскоре придется не строить, а сносить, демонтируя попутно прилагающуюся к нему инженерную инфраструктуру: в опустевших деревнях, поселках, небольших городах поддерживать в рабочем состоянии водопровод, электросети и дороги попросту не имеет смысла. Проблема запустения может превратиться в замкнутый круг: мегаполисы «высасывают» населения из малых поселений, там остается слишком мало жителей, поддерживать инфраструктуру таких поселений становится невыгодно и государство вынуждено принимать решение о переселении оставшихся в меньшинстве граждан в большие города, еще более усугубляя проблему излишней концентрации населения в мегаполисах. Перепись населения 2010 года продемонстрировала актуальность подобного сценария – около 20 тысяч деревень и сёл (или 13% от общего числа сельских поселений) в России не имеют ни одного жителя. Еще 36% деревень и сёл отличаются критически низким уровнем «заселенности» – до 10 человек на поселение. Почти половина всех сельских поселений в стране либо вымершие, либо вымирающие! Наиболее критическая ситуация в Северо-Западном и Центральном федеральных округах – там этот показатель составляет 78% и 62% соответственно! Вымирают и небольшие города. Сегодня в Дальневосточном федеральном округе более 37% городов располагают населением менее 3000 человек, в Северо-Западном федеральном округе доля таких городов – 18%, а в среднем по России – 15%.

Очевидно, что проблема удержания территории не может быть решена лишь инициативами сверху. Помимо мер по возрождению сельского хозяйства, а также стимулированию производственной активности в депрессивных районах и городах, государство не может не воспользоваться теми решениями, которые предлагают сами граждане. Например, движение так называемых «альтернативных» сельских поселений нацелено на освоение пустующих земель путем превращения их в родовые усадьбы или экологические поселения. В рамках таких проектов (а их уже сотни) малоэтажное домостроение становится одним из этапов формирования нового образа жизни, более того – «уклада». А география проектов почти в точности соответствует наиболее проблемным, с точки зрения «удержания» территории, регионам Российской Федерации: поселения Доброздравие, Звенящие кедры, Благодать (Ярославская обл.), Синегорье (Краснодарский край), Майское, Душевное, Миродолье (Московская обл.), Ясное, Гришино (Ленинградская обл.), Родное, Заветное (Владимирская обл.), Райское (Тюменское обл.), Ширам (Тверская обл.), Кедровый рожок (Рязанская обл.), Миленки, Медвинка, Ковчег (Калужская обл.), Любинка (Вологодская обл.), Селенка, Славное (Тульская обл.), Родославное (Саратовская обл.) и мн.др. При анализе успешного опыта создания таких поселков становится очевидным, что потенциал данной концепции может быть использован государством в самых различных областях – от сельского хозяйства до демографической политики и даже идеологии. Жизнь в собственном доме на своей земле, в окружении природы и в согласии с собой и обществом способствует формированию более полноценного гражданина, более цельной личности, нацеленной на духовное развитие и достижение индивидуального благополучия без ущерба для общественных интересов.

Однако решающим преимуществом малоэтажного домохозяйства, с точки зрения государства, является формирование принципиально иных семейных ценностей. Многодетность в частных домах более распространенное явление, чем в городских квартирах. Типовая двухкомнатная квартира площадью 54 кв.м. сегодня будет пределом мечтаний для большинства российских семей, решающих завести или уже имеющих одного ребенка. Но даже эту небольшую жилплощадь (представляющую собой так называемую «социальную норму») могут позволить себе далеко не все. Стоимость типовой квартиры 54 кв.м. составляет в среднем по России 2,4 млн.руб (причем разброс цен весьма значителен – от 1 млн.руб в Карачаево-Черкессии или 1,5 млн.руб в Брянской области до 3,5 млн.руб в Ямало-Ненецком АО или 4 млн.руб в Санкт-Петербурге). Очевидно, что даже на простое воспроизводство населения страны при наличии у большинства российских семей всего лишь двух маленьких комнат, рассчитывать не приходится. Делением средней стоимости типовой российской «двушки» на ее площадь возможно получить среднюю стоимость квадратного метра в многоквартирном доме – чуть более 44 тыс.руб. Как уже отмечалось выше, современные технологии малоэтажного домостроения и более конкурентный рынок «загородных» участков позволяют достичь стоимости квадратного метра в индивидуальном доме в пределах 25 тыс.руб. Таким образом, за те же деньги средняя российская семья сможет быть обеспечена жилой площадью размером 95 кв.м. В свою очередь, актуальные планировочные решения позволяют разместить на этой площади кухню, большую гостиную и три спальни с двумя санузлами. Такой набор помещений вполне позволяет обзавестись, как минимум, тремя детьми, двое из которых, будучи одного пола, могут проживать в одной большой детской спальне. Важным преимуществом для многодетной семьи является и наличие собственной придомовой территории, доступной в индивидуальном коттедже и даже таунхаусе. Такой участок земли «расширяет» личную зону комфорта родителей, нивелируя ощущения скученности и ограниченности жилого пространства, мгновенно заполняемого детским шумом-гамом.

Более подробное изучение взаимосвязи загородного образа жизни с многодетностью – вопрос отнюдь не праздный. К нему в НАМИКСе намерены вернуться в ближайшее время. Однако даже поверхностный взгляд на проблему позволяет сделать вывод о перспективности инструментов, связанных с малоэтажным и коттеджным строительством, в рамках демографической политики страны. Надо признать, государство обращало внимание на эти инструменты, предлагая новации по стимулированию многодетности через предоставление земельных участков или использованию материнского капитала при строительстве частных домов. Однако эффективность подобных новаций еще не подвергалась всестороннему анализу. Необходимо признать, что потенциал вышеуказанных инструментов далеко не исчерпан, а их применение страдает непродуманностью и забюрокраченностью.

Активное развитие малоэтажного и коттеджного строительства, доведение его доли в общем объеме ввода жилья в России до 2/3, безусловно, будет способствовать формированию нового уклада жизни, основанному на семейных ценностях, достоинстве личности, уважении к собственности, гармоничном сосуществовании с окружающей средой. В конечном счете, целью такой стратегии могла бы стать и «делюмпенизация» общества, в котором после трагических социальных потрясений начала прошлого века стали преобладать люди «без корней», винтики огромной машины, сорванные со своих исконных земель и собранные в перенаселенных городах. Формирование нового уклада жизни будет происходить одновременно с формированием более широкой прослойки среднего класса, причем представители этого класса будут сконцентрированы не только в крупных городах, но и в малоэтажных поселениях.

Государство использует большой набор механизмов для своих тактических целей в области жилищной политики. Одним из самых эффективных является поддержка ипотечного кредитования посредством системы рефинансирования АИЖК. Однако в случае утверждения в качестве стратегической цели активизацию именно малоэтажного домостроения, такие меры будут явно недостаточными, так как положение дел с ипотечным кредитованием индивидуального жилищного строительства и покупки коттеджа выглядит, по большому счету, неприемлемым.

Во-первых, у самого процесса приобретения дома с участком есть свои особенности: в договоре фигурирует не один, а два разных объекта права – право на само строение и право на земельный участок, на котором оно расположено. Причем ключевую роль при формировании цены приобретения играет оценка именно земельного участка, объективных критериев для которой просто не существует. Помимо размера земельного участка, большую роль в формировании цены играют удаленность от города и географическое расположение (для каждого города существуют более или менее «престижные» направления). Также в стоимости учитывается удобство подъездных путей, близость к водоемам и лесным массивам, степень экологической безопасности и множество менее значительных факторов, которые оцениваются в комплексе. Во-вторых, загородная недвижимость считается менее ликвидной, чем городское жилье из-за более низкого спроса. В случае вынужденной продажи имущества банк потратит гораздо больше времени и усилий на реализацию залога, чем в случае с продажей квартиры. Поэтому размер первоначального взноса при покупке загородной недвижимости нередко превышает размер такого взноса на покупку квартиры. Как правило, он составляет не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Зачастую первоначальный взнос составляет 40–50%, а помимо залога в виде участка или коттеджа банк выдвигает требование о привлечении созаемщиков или поручителей по кредиту, причем их число может достигать 4 человек. Нередко есть различие и в процентных ставках: ипотека загородной недвижимости на 1,5–2% дороже, чем кредиты на квартиры. При анализе ипотечных программ различных банков выявлены следующие признаки «загородной» ипотеки: более высокие процентные ставки, меньший срок кредитования, больший размер первоначального взноса, отсутствие предложения о кредитовании участков и коттеджей во многих банках, кредитующих городское жилье. К тому же банки, предоставляющие ипотечные кредиты на загородное жилье, действуют зачастую очень избирательно. По данным экспертов, лишь 25% от всех представленных на рассмотрение банку объектов недвижимости получают одобрение на кредитование. У некоторых банков есть ограничения на строительные материалы: например, не выдаются кредиты под деревянные строения. Невозможно получить кредит и на строительство/покупку дома в поселках, где территория оформлена как коллективная собственность жилищного кооператива, хотя эта форма организации граждан для создания малоэтажных жилых комплексов долгое время считалась одним из наиболее адекватных вариантов передачи неиспользуемых государством земель гражданам с целью дальнейшего жилищного строительства.

Для стимулирования спроса на малоэтажное жилье государство должно принять меры для снижения стоимости «загородной» ипотеки хотя бы до «квартирного» уровня, а в идеале – сделать условия по кредитам на покупку и строительство коттеджей даже более привлекательными, чем на покупку квартиры, устранив и все дополнительные ограничения (на деревянные дома, кооперативы, требования о поручителях, созаемщиках и т.д.). Работая в тесном взаимодействии с экспертным сообществом и объединениями профучастников, государство в лице АИЖК должно принять и оплатить тот объем рисков, который банки не готовы принимать на себя в текущих условиях. Только в этом случае произойдет коренной перелом на рынке жилищного строительства. Обусловить применение льготной ставки государство может требованиями по энергоэффективности приобретаемых или возводимых коттеджей, рождением второго и каждого последующего ребенка в семье домовладельцев, а также переселением в проблемный, с точки зрения «удержания» территории, регион РФ, но только при наличии гарантий занятости (например, в сельском хозяйстве).

Разработка конкретных механизмов поддержки малоэтажного домостроения может осуществляться в рамках комплексной программы, в которой были бы сфокусированы разрозненные пока векторы государственной жилищной политики. В этом случае даже без дополнительного финансирования, а только путём перенаправления и эффективного освоения уже имеющихся бюджетных ресурсов, будут созданы условия для бурного развития индивидуального домостроения в России. Сегодня объемы финансирования государственных инициатив в сфере жилищной политики составляют сотни миллиардов рублей. При этом значительная часть населения по-прежнему скептически оценивает результаты этой политики – жильё населению все еще малодоступно. Малоэтажное домостроение при целенаправленных усилиях всех заинтересованных сторон могло бы обеспечить заметный прорыв в этом вопросе. Деньги, потраченные на создание условий для реализации строительных инициатив граждан, их объединений, а также организаций малого и среднего бизнеса, окажутся потраченными с гораздо большим эффектом. Разработка программы и вариантов взаимодействия государства, бизнеса, инициативных групп граждан неосуществима без напряжения всех интеллектуальных и организационных ресурсов профессионального сообщества: девелоперов, строителей, производителей стройматериалов, риэлторов, финансистов, консультантов, журналистов. В настоящее время некоторые предприниматели занимают, во многом, выжидательную позицию: делают громкие заявления по поводу тех или иных недостатков и проблем, а когда получают предложение предпринять какие-либо конкретные действия по озвученным ими вопросам (помочь с «фактурой» для официального письма в министерство, поучаствовать в работе над проектом закона и т.д.) стараются самоустраниться и понаблюдать за процессом «со стороны». Тем не менее, все больше участников НАМИКС осознают свою ответственность за судьбу малоэтажной индустрии и видят в более тесном взаимодействии с государством благоприятные перспективы не только для своих компаний, но и для отрасли в целом. Они находят те ниши, где их технологии, компетенция, организационные и материальные ресурсы, могут быть полезны государству, иногда они сами доносят до власти свои идеи, предложения, проекты решений, стараясь вызвать взаимный интерес и получить возможность для их реализации. Подобный стиль взаимодействия является сегодня одним из наиболее эффективных для государства и бизнеса.

Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства при активной поддержке профессионалов рынка способно в значительной степени продвинуть решение многих стоящих перед отраслью задач. Это кропотливая работа, требующая большой самоотдачи. При этом, не приносящая мгновенных осязаемых результатов. Но она крайне необходима и всему рынку и тем, для кого работают члены НАМИКС. Нужна работа над законами и над конкретными пилотными проектами, нужны рабочие группы по заявленным в настоящем докладе темам, требуются идеи и люди, способные их воплотить!