Схема получения земли в Подмосковье (саркастические рекомендации)

Несмотря на кажущуюся дороговизну земель в Подмосковье, особенно ближнем, у граждан — как физических, так и юридических лиц, есть возможность сравнительно недорого получить земельные участки для строительства объектов как коммерческой, так и жилой недвижимости, причем эта возможность не теоретическая, а практическая, подтверждаемая множеством свежих реализованных примеров.

Согласно и по сей день действующей 31 статье Земельного кодекса «о выделении земельного участка с предварительным согласованием места размещения» любое лицо может обратиться к местным властям с заявлением о выделении свободного земельного участка под строительство объектов, например, это может быть гостиница или база отдыха, и в результате дальнейшего взаимодействия с властями получить участок в полное распоряжение. Впрочем, участок таким образом можно получить только под нежилое строительство, но и это ограничение возможно обойти (см. ниже).

Упрощенно и грубо схема недорогого получения земельных участков у местных властей выглядит следующим образом:

  1. Вы разрабатываете некий инвестиционный проект и …
  2. …самостоятельно находите бесхозные, заброшенные, забытые земли или с помощью местных властей осуществляете поиск подходящих территорий…
  3. …после чего производится определение границ выбранного участка и…
  4. …постановка его на кадастровый учет.
  5. Также с местными властями обсуждаются приблизительные параметры того, что на участке будет построено. Причем, если на местности уже приняты правила землепользования и застройки, то планы по использованию и застройке участка должны им соответствовать, то есть в рекреационной зоне не удастся запланировать завод, а в промышленной зоне — гостиницу.
  6. Если жесткие правила зонирования территории еще не приняты, то выбор вариантов использования у будущего землепользователя, как правило, шире. Однако, будет необходимо провести и организовать публичные слушания, по определению вида разрешенного использования (назначения) будущего участка. Впрочем, сами слушания носят формальный характер, так как объявления о них, обычно, публикуются в малотиражных, незарегистрированных, никем не читаемых (а иногда не распространяемых) изданиях, да и местное население, особо не разбирающееся в юридических дебрях, понять смысл и последствия написанных мелким шрифтом объявлений в основной массе не может. Часто дело ограничивается распечаткой одного экземпляра «издания», да и того — задним числом. 
  7. Далее следует публикация в местном издании объявления о выделении участка под те или иные нужды — например, под «размещение базы отдыха». В течение месяца граждане, если найдут таковое объявление, могут возразить против подобного использования земли рядом с ними, однако, их возражения могут быть властями отвергнуты. Впрочем, по причинам уже описанным ранее, возражения поступают редко.
  8. По окончании согласовательных процедур местными властями выпускается акт выбора земельного участка и заключается договор аренды, который регистрируется в Росреестре. Дело сделано — можно приступать к освоению земельного участка.

 

Лица получающие земельные участки на внеконкурсной основе, убеждают, что никаких неформальных отношений с властями у них нет — они всего лишь предложили потенциально выгодный властям с разных точек зрения инвестиционный проект, который позволит пополнить местный бюджет за счет земельного, имущественного и иных налогов и заодно избавить бюджет и власти от лишних затрат и проблем, возникающих на заброшенных территориях — свалок мусора, наркопритонов и т.п.

На получении земли в долгосрочную аренду новоявленный землевладелец вполне может и остановиться. Многие продолжают путь. Ведь арендатор (даже еще ничего не построив) имеет право обратиться с заявлением о выкупе земельного участка, причем как у арендатора право выкупа у него первоочередное. А местные власти в свою очередь имеют полное право согласиться и разрешить выкуп, причем цена выкупа, как показывает практика, в разы, а то и десятки раз, ниже кадастровой стоимости земельного участка, впрочем, как и рыночной. Автору известен случай, когда арендованные по З1 статье Земельного Кодекса участки кадастровой стоимостью более 100 млн. рублей были выкуплены за 1,5 млн. рублей. На вопрос о том, зачем подобные экономически убыточные для бюджета сделки нужны местным властям представляю ответить самим читателям. Впрочем, если на арендованном участке построить разрешенный ранее объект и подать заявление о выкупе, то здесь уже власти отказать не смогут — выкуп арендованных участков под построенными объектами недвижимости носит не согласительный, а уведомительный характер.

Но и на этом возможности по капитализации полученных по 31 статье Земельного кодекса участков не исчерпываются. Вы можете, поставить вопрос об изменении его назначения — например с «базы отдыха» под более выгодное «индивидуальное жилищное строительство». Если в той местности, где вы ведете свое земельное дело, еще не приняты правила землепользования и застройки, то вновь организуются формальные публичные слушания и через месяц решение у вас «в кармане». Если же правила землепользования уже есть, то изменение вида разрешенного использования в рамках этих правил пройдет «автоматически», а за их рамками — вновь потребует организации публичных слушаний.

Впрочем, следует учитывать один нюанс. Министерство Экономического Развития в 2010 году высказало в Письме N Д23-490 негативное мнение о подобной практике, буквально заклеймив ее и обвинив тех, кто пользуется подобными схемами в притворстве и коррупции. Приведу пару цитат из письма: «В случае, если лицо, которому был предоставлен земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта приобретало этот земельный участок с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства, то такая сделка является притворной и в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка признается ничтожной» и «Реализация предложения по изменению разрешенного использования земельных участков с одного вида „для строительства“ (предоставляемых без торгов) на другой вид „для жилищного строительства“ (предоставляемых на торгах) путем изменения условий договора аренды указанных земельных участков является, по сути, коррупционной схемой, в соответствии с которой застройщики экономят финансовые средства при покупке ими земельных участков или права на заключение договора аренды, а бюджет соответствующего уровня публичной власти эти средства недополучает.»

Однако, на самом деле автору не известно ни одного случая, когда участников подобных схем хотя бы пожурили правоохранительные органы. Да и само письмо Министерства экономики в системе российского права носит не более чем характер субъективного частного мнения, которое не только может быть спокойно проигнорировано, но и успешно игнорируется в земельной практике Московской области по сей день.

Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ

VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 0.0/10 (0 votes cast)

Leave a Reply