СНОС: жители соседних домов требуют снести многоквартирный малоэтажный дом, построенный на землях под ИЖС.
В какой малоэтажке не стоит покупать квартиру, чтобы не попасть под снос? В Новосибирске прошла череда пикетов дольщиков, чьи многоквартирные малоэтажные дома на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) власти намерены снести (между прочим, по просьбе соседей). Крупнейший портал Сибири опросил участников рынка, что нужно делать, чтобы не остаться без жилья.
Для того чтобы гарантированно не стать «обманутым дольщиком», достаточно просто не покупать квартиры до завершения строительства дома. Теперь до Новосибирска докатилась новая напасть — лишиться жилья можно и в уже построенном здании. В Новосибирске суды начали принимать решения по сносу незаконных построек, в которых застройщику удалось бойко торговать квартирами. Чтобы оградить от проблем новых пострадавших Минстрой убеждает риэлторов прекратить продавать квартиры в незаконных домах. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, как не обмануться, случайно купив квартиру в доме, который снесут.
Доля моя доля
Министерство строительства НСО убеждает агентства недвижимости не участвовать в сделках покупки долей в многоквартирных домах, построенных под видом индивидуальных. Сейчас такие доли-квартиры легко найти на сайтах по продаже недвижимости — на улице Прокопьевской небольшие студии и однокомнатные предлагают всего по 950 тыс. – 1,1 млн руб., а низкую стоимость обосновывают срочно потребовавшейся продажей. Эту спешку легко объяснить — в Новосибирске вынесены первые судебные решения по сносу подобных 3-4-этажных домов, построенных под видом индивидуальных. Одна такая незаконная малоэтажка обнаружена на ул. Герцена, 7, а вот на ул. Прокопьевской и 2-й Прокопьевской таких домов около 60.
Узнать дома, оказавшиеся вне закона, довольно просто — как правило, они построены в частном секторе. Это одноподъездные дома в 3-4 этажа, которые находчивые новосибирцы строили на садовых участках.
Дешевые студии они продавали, оформляя их как доли в индивидуальном доме, и, по сути, превращали их в настоящие многоквартирные дома.
По похожим схемам в частном секторе Новосибирска строятся таунхаусы на 2–4 хозяев.
В пресс-службе правительства отмечают, что агентства рекламируют такие сделки и содействуют их оформлению, а покупатели квартир потом обращаются к властям за помощью. Минстрой готовит предложения, которые позволили бы обнаруживать такие стройки раньше и останавливать как сами стройки, так и продажи в домах, а пока рекомендует гражданам заключать именно договоры участия в долевом строительстве и «с настороженностью относиться» к сделкам по купле-продаже долей».
Без вины виноватые
Наказывать за возведение таких домов должны индивидуальных предпринимателей, которые их построили, но заложниками ситуации оказались жильцы. Чтобы их квартиры не снесли, они периодически проводят акции протеста у мэрии — собираются с чемоданами, разбивают палатки, даже хоронили символический гроб с надписью «Конституционное право на жилье». Люди настаивают, что категоричное «снести» со стороны мэрии должно смениться на «давайте пойдем на компромисс».
Для новосибирцев, купивших доли в таких домах, выход возможен только если на то будет добрая воля администрации, которая согласится внести изменение в целевое назначение участков.
В случае сноса домов теоретически деньги вернуть можно, но, по словам адвокатов, на практике большая часть судов по взысканию средств с недобросовестных строителей не исполнима — юрлица банкротятся и исчезают. «Можно попробовать взыскать денежные средства с агентства недвижимости, через которое люди покупали долю, — советует член коллегии адвокатов «Заельцовский правовой центр» Юрий Гольдберг. — Существует судебная практика, когда агентства несут ответственность по полной программе. И они должны нести эту ответственность, потому что именно из-за их умысла не обмануть, а заработать люди попадают в такие ситуации».
Как отмечает директор Центрального Агентства Недвижимости Олег Харченко, такое строительство наиболее развито в Кировском районе, как игровые автоматы — в Ленинском. «Я был в администрации, они уже думают о технике для сноса, как нанимать и сколько это стоит. Это попытка пресечь масштабирование, разрастание таких домов, потому что потом попробуй полгорода сдвинь, — полагает Олег Харченко. — Кроме того, что участок выделен для индивидуального пользования, никаких других нарушений в правовом поле нет. Только некий дискомфорт людей, которые согласились жить в доме на 45 комнат с локальным сливом в ямку и летним водопроводом».
Так дешево, что подозрительно
Чтобы не оказаться в ситуации, когда твой дом уходит под снос, нужно проявлять внимательность и осторожность. «Нужно четко понимать, что именно вам предлагают приобрести — долю, вексель в ЖСК или квартиру. Также необходимо провести внимательный мониторинг конъюнктуры рынка. Если стоимость квадратного метра в новостройке небольшая, продажи открыты давно, но все еще в продаже остается большое количество квартир — это значит, что застройщику не доверяют», — объясняет руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. Для проверки надежности застройщика он советует позвонить в отдел новостроек крупного агентства недвижимости и спросить, можно ли через них приобрести квартиру в «сомнительном объекте». «Если вам скажут, что с ним не работают, то это будет также очень серьезным поводом задуматься», — предостерегает Григорий Якобсон.
Адвокат Алексей Разумов уверен, что невозможно ошибиться, покупаешь ты квартиру или долю: «В договоре прописывается, что именно вы покупаете и по какой цене. Само по себе приобретение долей в доме не является незаконным.
Мне жалко людей, которых просто выкидывают на улицу за их же деньги просто потому, что в мэрии кто-то решил, что им слишком вольготно живется, получая жилье таким образом».
По мнению адвоката Юрия Гольдберга, при желании приобрести жилье не стоит полагаться только на услуги юристов в агентстве недвижимости, которые заинтересованы в том, чтобы их работодатель продавал квартиры. Он рекомендует обращаться к независимым юристам, которые помогут проверить комплект документов. Важно, чтобы застройщик имел разрешение на строительство, договор аренды земельного участка, а его целевое назначение совпадало с тем, что на нем строится. «Если речь идет о строящемся доме, а в документах нет конкретного номера и даты разрешения на строительство, срока его действия, вам не дают его отксерокопировать и вы не видите точных координат договора аренды на строительство, я всегда говорю: бегите», — резюмирует адвокат.
Елена Сафронова, НГС.Недвижимость