Небольшие земельные участки начали пользоваться спросом

На минувшей неделе в Новосибирске подвели итоги VIII Рейтинга коттеджных поселков. Очевидный тренд рынка — смещение в сторону демократичного предложения как ответ на изменение потребительских предпочтений. По словам экспертов, спрос в некоторых загородных проектах в 2015 году упал на 50–70%, а покупатели стали интересоваться земельными участками площадью 4–6 соток, хотя ранее рассматривали только от 10. Это приближает регион к «американской модели» рынка с 2–3 сотками под домом, считают специалисты. Как будет развиваться рынок загородной недвижимости Новосибирска в 2016 году и какие точки роста у него сегодня есть — в материале «КС».

Лидеры–2015

В VIII Рейтинге коттеджных поселков Новосибирска приняли участие более 100 объектов. В рамках него были выбраны лучшие проекты по итогам 2015 года. Специалистами не учитывались поселки, в которых на момент рассмотрения было продано более 90% участков или не было подключения к электросетям, отсутствовали дороги до участков или поселки находились далее 45 км от границы города.

В состав экспертной комиссии в этом году вошли заместитель директора строительной компании «Сибирский дом» Руслан Адигамов, исполнительный директор Rolband & Partners Александр Астахов, продюсер телепроекта реалити-шоу «Стройка», член экспертного совета рейтинга коттеджных поселков Олег Климов, директор ООО «Сибдерево» Олег Кылосов, организатор проекта, руководитель группы координаторов Марина Решетняк и директор агентства «Вся недвижимость Новосибирска», вице-президент НП НОАН Инесса Сердюкова.

«При выборе участка для загородного дома покупатели руководствуются и объективными факторами, и субъективными впечатлениями. Наша методика учитывает только объективные факторы, — рассказывает Марина Решетняк. — Фактор стоимости учитывается в номинации «Соотношение цена/качество», а в Топ-10 попали проекты, набравшие максимальное количество баллов, без учета цены. Все основные номинации — это результат годовой работы девелоперов».

Коттеджные поселки Новосибирска в этом году оценивались по десяти основным параметрам: цена, локация, инженерные коммуникации, природные условия, состояние дорог, правовой статус, инфраструктура, рекреация, сервис/безопасность, а также общественный транспорт. Максимально каждый поселок по ним мог набрать 100 баллов.

«Авансовую» номинацию — «Открытие года» — в этом году эксперты вручать воздержались.

В Топ-3 по итогам рейтинга вошли поселки «Морской берег» (81 балл), «Европейский»(74 балла), «Классика», Lucky Park и «Серебряный лес» (по 72 балла). Напомним, что в рейтинге-2014 лучшими проектами стали «Морской берег», «Европейский» и «Серебряный лес».

Далее в этом году места распределились следующим образом: «Горки Академпарка» (70 баллов),«Соловьиная роща» (66 баллов), «Крупской» (63 балла), «Близкий» и «Чистые луга» (по 62 балла).

Традиционно организаторы выделили еще несколько отдельных номинаций: за «Лучшее благоустройство» был отмечен коттеджный поселок «Морской берег», «Лучшая рекреация» — поселок Lucky Park, победитель в номинации «Самый динамичный проект» — коттеджный поселок «Близкий», в категории «Соотношение цена/качество» — поселки «Солнечное озеро» и Lucky Park.

Кроме этого, были определены персоны года на рынке индивидуального загородного жилья: в номинации «Признание коллег» победу одержал Олег Килин (коттеджный поселок «Соловьиная роща»), а «Девелопером года» стал генеральный директор АО «Технопарк Новосибирского Академпарка» Дмитрий Верховод с проектом «Горки Академпарка».

«Представленная методика оценки коттеджных поселков составлена профессионально и отражает реальные факторы, на которые потребитель обращает внимание при принятии решения о выборе загородного жилья, — рассуждает руководитель проекта «Горки Академпарка» Владимир Змановский. — Результаты рейтинга в целом соответствуют реальному положению дел и отражают фактическое «голосование» покупателей рублем. Можно несколько подискутировать по нюансам, приданию большего или меньшего удельного веса тем или иным факторам».

Однако не все участники разделяют позицию Владимира Змановского.

«Рейтинг коттеджных поселков Новосибирска, несомненно, важное и нужное мероприятие, которое, по сути, должно помочь покупателям с помощью профессионалов рынка выбрать наиболее подходящее предложение из возможных. Своеобразная рекомендация экспертов и вклад в дальнейшее развитие малоэтажного строительства, — говорит руководитель проекта «Серебряный лес» Дарья Курошвили. — Все это так. И ежегодный рейтинг это подтверждал. В этот раз мы несколько обескуражены результатами — сравниваться должны поселки, предлагающие идентичные условия и находящиеся в одинаковых ценовых сегментах. Покупателю достаточно непросто будет ориентироваться в существующих предложениях рынка».

В частности, как отмечает Дарья Курошвили, у проекта «Серебряный лес» совершенно другие уровни комфорта и ценовые предложения, иная аудитория. Это объект бизнес-класса. «И уж тем более мы совсем далеки от «Морского берега». Где-то рядом с нами — поселок «Европейский». И только», — уверена Курошвили.

«Продукт, который больше не выпускается»

Тем не менее, по словам организаторов, методика оценки коттеджных поселков не отличалась от прошлогодней, а выбранные критерии стали даже более актуальны в сложной экономической ситуации.

«Сама среда, действительность изменилась — с одной стороны, качество предложения постепенно растет: коттеджные поселки в Новосибирске становятся лучше. Уверен, что в 2017 году оно станет еще выше, и происходит это как раз благодаря кризису — чем меньше у покупателей денег, тем жестче конкуренция за потребителя среди коттеджных поселков. В Новосибирске много проектов, и битва за покупателя как раз сейчас и начинается, львиную долю рынка отвоевывают те поселки, которые вкладывают серьезные деньги в инфраструктуру, благоустройство и коммуникации», — считает Олег Климов.

В 2017–2018 гг., по его прогнозам, обстановка в стране вряд ли улучшится, а значит, борьба за покупателя продолжится.

С другой стороны, рынок загородной недвижимости так или иначе все-таки ощутил влияние кризиса: в некоторых проектах продажи упали на 50–70%.

«Люди стали меньше заказывать строительство домов. Многие планирующие строиться в этом году элементарно не потянули бюджет стройки и отложили ее до лучших времен: скачки валют значительно отразились на рынке стройматериалов», — рассказывает Климов.

Подтвердил тенденцию и заместитель директора строительной компании «Сибирский дом» Руслан Адигамов:

«Предпочтения потребителей меняются: так, если в 2012–2014 гг. минимальная площадь земельного участка, которую выбирали клиенты, составляла от 10 соток, то в 2015–2016 гг. стали рассматривать и 4–6 соток. По моим наблюдениям, примерно 80–90% покупателей на такое предложение теперь реагируют нормально, хотя раньше не воспринимали его в принципе». В этом году, по оценкам Руслана Адигамова, данная тенденция продолжится: «Мы постепенно подходим к «американской модели», когда под домом 2–3 сотки земли. По крайней мере финансовая модель рынка загородной недвижимости региона идет именно к этому».

По словам руководителя проекта «Морской берег» Сергея Шоркина, звонков от клиентов действительно стало меньше, но зато теперь звонят не праздно интересующиеся, а реальные покупатели.

«Могу сказать, что с февраля мы наблюдаем рост активности: люди хотят до строительного сезона определиться с выбором, да и желание переезда за город не уменьшилось. Уменьшились скорее возможности», — констатирует Шоркин.

По подсчетам специалистов, на сегодняшний день в Новосибирске переехать за город стремятся 5–10% населения. И со временем эта цифра остается неизменной. Во всяком случае, пока.

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании BlackwoodАлександр Шибаев считает, что проживание за городом — это некий катализатор экономической обстановки в стране:

«С наступлением нелегких времен — сокращения реальных доходов населения, увеличения безработицы, роста ипотечных ставок — люди стремятся остаться в черте города, вблизи к необходимой инфраструктуре, работе, детским садам и школам, чтобы минимизировать прежде всего свои затраты. При сокращении располагаемых материальных средств покупатель отдает предпочтение квартире. Расположенной дальше от центра города или меньшей площади».

Однако, по ощущениям Олега Климова, «на рынке «загородки» пока «дышится» все же легче, чем в сфере многоэтажного городского домостроения, которая на данный момент вообще «стоит колом». Более того, земля, как известно, продукт, который больше не выпускается».

Заходить на этот рынок «с нуля» уже сложно

Развитие загородного рынка Новосибирска по-прежнему концентрируется вокруг двух направлений — северного (Заельцовский район) и южного (бердское направление). Мнения относительно того, какое из них более динамично, у экспертов расходятся.

«Активнее развивается северное направление, в силу появления мощной транспортной развязки — Северного объезда, — считает директор по проектам агентства недвижимости «Квадротека» Игорь Зеленский. — Южное направление остается достаточно слабым в транспортном отношении: Бердское шоссе не претерпело изменений, на Советском шоссе расширен узел перед винаповским мостом, но это не исключило пробок перед отремонтированным участком. Безусловно, прогресс есть и в южном направлении, но северное растет гораздо активнее».

Иной позиции придерживается исполнительный директор Rolband & Partners АлександрАстахов:

«На мой взгляд, наибольшая конкуренция проектов сейчас ощущается в южном направлении, где сконцентрировано много земель сельскохозяйственного назначения, которые постепенно выводятся на рынок. Тем не менее большая часть населения Новосибирска сегодня «отрезана» от южного направления Бердским шоссе, и люди, проживающие в Октябрьском, Калининском, Заельцовском, Дзержинском районах города, конечно, тяготеют к северному направлению. Возможно, ситуацию частично изменит ввод Северного объезда».

Поддерживает Астахова Дарья Курошвили, по мнению которой, активнее развивается южное направление, но северное по-прежнему считается гораздо более престижным, поскольку так сложилось исторически.

«Причины вполне объективны: оно менее загружено с точки зрения транспортной развязки и близости к центру города, в непосредственной близости находятся крупные торговые центры, больницы, детские сады, школы», — поясняет эксперт.

Напомним, что новички 2015 года — проекты «Близкий», «Июль», вторая очередь Lucky Park, Clever, экопроект «Деревня Мира», а также коттеджный поселок в элитном сегменте — «Остров». Их реализацией занимаются опытные девелоперы: «Близкий» — проект владельцев «Чкаловских просторов» (ГК «Гелеон»), поселок «Июль» — Salair Park (SLD Group), Clever — девелопера поселков «Марусино» и «Усадьба Марьино» Антона Тиунова, «Деревня Мира» — бизнесмена Андрея Алексеева.

Основными проблемами, с которыми сегодня сталкиваются потенциальные застройщики, эксперты называют сложность с подключением коммуникаций и их мощностями в отдаленных районах, а также отсутствие свободных земель. «На самом деле земель много, но все они кому-то принадлежат, — подчеркивает Олег Климов. — Таким образом, большинство хороших мест под коттеджные поселки в Новосибирске уже занято. Что такое хорошие места? Это участки с транспортной доступностью, близостью к городу, наличием всех необходимых коммуникаций и при этом с красивой картинкой за окном, в идеале — лесом, озером и рекой».

Поэтому заходить на данный рынок «с нуля», по мнению Климова, сегодня уже достаточно сложно. С точки зрения потребителя проблема одна — пока в Новосибирске нет бюджетного предложения в сфере загородной недвижимости. Минимальная входная цена в коттеджные поселки, с учетом стоимости земли и дома «под ключ» в 100 кв. метров, составляет от 3–5 млн рублей.

Что касается динамики цен на вторичном рынке загородного жилья, наоборот, наблюдается снижение средней цены продажи домовладений. «В дорогом, среднем и в дешевом сегментах цены изменились и снизились. Нет «общей температуры по больнице» в силу большого разброса цен, — отмечает Игорь Зеленский. — Есть примеры, когда дома, которые предлагались по 40 млн рублей, теперь продаются за 25 млн, а объекты, которые стоили 4 млн, теперь выставляются за 2,5 млн рублей».

Инструмент развития территорий

Рынок загородной недвижимости Новосибирска, как отмечают эксперты, отличается от других городов России и даже Сибири. «Крупные строительные компании, холдинги там гораздо чаще одним из направлений своего развития выбирают «загородку», — рассказывает Олег Климов. — Как правило, они делают проекты с готовыми домами, дорогами и инфраструктурой. По сути, это отдельный жилой квартал. В Новосибирске я бы назвал рынок загородной недвижимости «партизанским», созданным порой любителями-энтузиастами».

При этом, по его словам, проекты вполне успешно реализуются и находят своего потребителя. В этом плане Новосибирск, как говорит эксперт, однозначно более интересен. «Тем не менее по качеству загородной недвижимости Новосибирск не является лидером. Например, поселок «Лесная поляна» в Кемеровской области — это совершенно другой уровень загородного жилья», — считает Климов.

Точками роста данного рынка эксперты считают реализацию проектов на границе города, как это делают, к примеру, поселки «Близкий» и «Чкаловские просторы», а также возможность девелоперов финансировать строительство дорог и электричества сразу.

Добавляет к ним масштабные комплексные проекты крупных застройщиков, о которых ранее говорил Олег Климов, имеющих собственные финансовые ресурсы, доступ к рынку капитала и кадровые компетенции для формирования и реализации таких проектов, Владимир Змановский.

«Более того, организованные коттеджные поселки могут служить инструментом развития территорий и наполнения муниципальных и районных бюджетов. Думаю, что правительство Новосибирской области и чиновников местных органов власти должен вдохновить случай, когда Михаил Прохоров после закрытия ряда крупных сделок по продаже активов в 2009 году заплатил в бюджет поселка Еруда в Северо-Енисейском районе Красноярского края свыше 1,6 млрд рублей», — напоминает Змановский.

В основном о загородном жилье сегодня задумываются люди со средним достатком и выше.

«Будучи зарегистрированным по месту проживания в коттеджном поселке, располагающемся, как правило, на сельских территориях, данные граждане, согласно налоговому законодательству, будут платить значительную часть налогов в местные бюджеты: налог на имущество физлиц, земельный налог, часть налога на доходы физлиц. Таким образом, на площадках отдельных районов и сельских муниципальных образований можно создать уникальные территории, которые будут не дотационными, а самодостаточными, и к тому же являться донорами для регионального бюджета», — заключает Владимир Змановский.

19.02.2016, Мария Сорокина, Континент-Сибирь