Яна Гик, юрист коттеджного жилого комплекса «Соловьиная роща» из Новосибирска, обращает внимание застройщиков на изменения российского законодательства и рассказывает, что с этим теперь делать.
Начало 2017 года будет ознаменовано вступлением в силу многочисленных и фундаментальных изменений в российском законодательстве. Существенное обновление затронет нормативные правовые акты, которые регулируют отношения долевого участия в строительстве объектов недвижимости.
С 01.01.2017 года вступают в силу кардинальные изменения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Основная часть нововведений содержится в Федеральном законе от 03.07.2016 года № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
С 04.07.2016 года введена в действие норма ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ о мерах дополнительной защиты прав участников долевого строительства, в качестве которых предложено создать за счет специальных взносов застройщиков компенсационный фонд, средства которого будут использоваться в случае банкротства застройщиков.
Постановлением Правительства № 1310 от 07.12.2016 г. «О защите прав граждан – участников долевого строительства» утверждены
- «Правила размещения и инвестирования средств фонда, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства» и
- «Правила осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства, а также использования средств фонда».
Официальный текст постановления – http://government.ru/docs/all/109320/
Согласно ему, застройщики обязаны осуществлять отчисления в создаваемый Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ фонд в размере 1% от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости.
Важно! Пункт 4 постановления говорит о том, что застройщики осуществляют обязательные отчисления в компенсационный фонд с 01.01.2017 года в отношении объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства осуществляется после 01.01.2017 года.
Рассмотрим группу изменений, которые вступают в силу с 1-го января 2017 года при условии заключения первого договора участия в долевом строительстве после 1-го января 2017 года.
Строительство жилых домов блокированной застройки (т.е. таунхаусов)
С 01.01.2017 года строительство блокированных жилых домов осуществляется с применением норм Закона № 214-ФЗ, но при одновременном наличии следующих условий:
- жилой дом состоит из трех и более блоков;
- для строительства жилого дома привлекаются денежные средства граждан и юридических лиц;
- государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве (ДДУ) осуществляется после 01.01.2017 года.
Расширение и ужесточение требований к застройщикам
Новая редакция ст. 3 Закона № 214-ФЗ дополнена обширным перечнем требований к застройщикам.
Структура статьи представлена следующим образом:
- ч. 1 и ч. 3 остались без изменения;
- ч. 2 в новой редакции включает 8 пунктов;
- введены новые ч. 2.1 – 2.6.
Измененные требования к застройщику НА дату направления проектной декларации в уполномоченный орган (например, для Новосибирской области — это Министерство строительства Новосибирской области):
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица;
- в отношении застройщика не принято решение суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
- деятельность застройщика не приостановлена вступившим в силу решением суда;
- сведения о застройщике (в том числе о генеральном директоре) не внесены в
- реестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»,
- реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»,
- реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с п. 28 и п. 29 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ;
- размер существующей у застройщика недоимки по налогам в бюджеты РФ за прошедший календарный год не превышает 25% балансовой стоимости активов по данным финансовой отчетности за последний отчетный период;
- у генерального директора и главного бухгалтера отсутствует неснятая (непогашенная) судимость за преступления в сфере экономики, к ним не применялись наказания в виде лишения права занимать должности или заниматься деятельностью в сфере строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации.
- Внимание! Эти изменения вводятся с 01.07.2017 года, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 01.01.2017 года.
Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем минимальный размер, указанный в ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Если уставный капитал застройщика не соответствует установленному размеру, застройщик обязан заключить договоры с поручителями в соответствии со ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ.
| Минимальный размер уставного капитала застройщика (руб.) | Максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика (кв. м) |
| 2 500 000 | 1500 |
| 4 000 000 | 2500 |
| 10 000 000 | 10 000 |
| 40 000 000 | 25 000 |
| 80 000 000 | 50 000 |
| 150 000 000 | 100 000 |
| 400 000 000 | 250 000 |
| 800 000 000 | 500 000 |
| 1 500 000 000 | от 500 000 |
Если застройщик не удовлетворяет этим же требованиям ПОСЛЕ даты направления проектной декларации, то он лишается права привлекать денежные средства в случае:
- вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица застройщика или о введении в отношении его одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
- вступления в силу решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания;
- принятия решения о ликвидации юридического лица-застройщика учредителями.
Если одно из указанных событий произошло?
Органы, принявшие соответствующие решения, должны уведомить уполномоченный орган в течение одного рабочего дня. Уполномоченный орган обязан известить орган государственной регистрации в течение одного же рабочего дня об отсутствии у соответствующего застройщика права привлекать денежные средства граждан. Это будет являться основанием для приостановления регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Привлечение поручителей в случае несоответствия застройщика требованию о размере уставного капитала
Если уставный капитал застройщика не соответствует минимально предусмотренному размеру, то застройщик обязан в порядке, установленном новой ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ, заключить договор поручительства с одним или несколькими юридическими лицами.
Причём это не освобождает застройщика от существующих обязанностей по заключению договора поручительства с банком или страхованию его гражданской ответственности. В данном случае поручитель или сопоручители обязываются перед участниками долевого строительства отвечать за исполнение застройщиком его обязательств по таким договорам в полном объеме.
Поручителем/сопоручителем может быть юридическое лицо, одновременно соответствующее тем же требованиям, что и застройщик, кроме пункта 7.
Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве. А также предусматривает солидарную или субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства в том же объеме, как и у застройщика, включая цену договора участия в долевом строительстве, уплату неустоек, гарантии качества объекта долевого строительства, уплату процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков дольщика.
Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику.
Условия поручительства и сведения о поручителе/сопоручителях застройщик обязан довести до сведения лица, намеренного заключить договор участия в долевом строительстве.
Цена договора участия в долевом строительстве
С 01.01.2017 года ст. 5 Закона № 214-ФЗ дополнена указанием на то, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства.
При этом если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, то цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.
Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с установленными понижающими коэффициентами.
Целевое использование средств дольщиков
Значительные изменения затронули перечень способов использования денежных средств участников долевого участия, зафиксированных в новой редакции ст. 18 Закона № 214-ФЗ.
Вместо 7 направлений расходования денежных средств дольщиков с 01.01.2017 года их станет 13.
Таким образом, существующий перечень направлений использования денежных средств дольщиков уточнен и расширен, что должно привести к снижению количества споров с контролирующими органами, включая налоговые органы.
Но, по моему мнению, некоторые формулировки, скорее всего, станут поводом для многочисленных судебных разбирательств, потому что допускают противоречивое толкование.
Поступающие средства могут расходоваться на строительство одного или нескольких домов, а также
- возведение объектов социальной инфраструктуры;
- возмещение затрат на оплату арендных платежей (дополнительно к ранее признаваемых целевыми расходам на приобретение земельного участка, на котором ведется строительство, в собственность или в аренду);
- на уплату целевых кредитов и процентов по таким кредитам;
- затрат, связанных с государственной регистрацией ДДУ и др. (ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
Отдельно стоит сказать о нормах, касающихся возмещения затрат на объекты инженерной инфраструктуры.
Раньше п. 4 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ вел речь о «строительстве систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения [….] многоквартирных домов […], если это предусмотрено проектной документацией».
Сейчас п. 5 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ использует следующую формулировку: «Строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения […] многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к таким сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения».
Что из этого следует?
Нельзя исключать риск того, что контролирующие органы будут рассматривать в качестве нецелевого использования средств дольщиков оплату расходов на инженерные сети, расположенные за пределами принадлежащего застройщику земельного участка, возводимые застройщиком в рамках строительства многоквартирного дома.
Рекомендации
Для минимизации риска после начала применения указанных норм застройщику рекомендуется оформлять правоотношения с владельцами чужих земельных участков.
Вторая часть статьи будет опубликована в начале января