Типичный европейский row house
Сегодня мы публикуем статью о таунхаусах Александр Ложкина, архитектора, редактора журнала «Проект Сибирь»:
Таунхаус относительно новая типология жилья для России, хотя понятие «блокированное жильё» существовало в советской архитектурной культуре и подобные здания, пусть и не повсеместно, но строились (наиболее широко в Прибалтике). При этом таунхаус (в другой терминологии row house) является попу-лярным типом жилья в большинстве городов Западной Европы, а в ряде стран, таких как Нидерланды, Бельгия, Великобритания, таунхаусы формируют основу городской застройки. В США таунхаусы популярны в первую очередь в срединной зоне субурбий, в поясе между деловым даунтауном и коттеджной застройкой. Таунхаус в мировой практике, как правило, относится к жилью для среднего класса, относительно более дорогому, чем квартира в многоквартирном доме.
Таунхаусами (town house, raw house) называются 2-х – 4-х этажные одноквартирные дома, с двух сторон блокированные подобными же зданиями. По сути это одноквартирный одноподъездный жилой дом. Длина фасада по фронту обычно составляет 3 – 10 метров, в первом этаже иногда предусматривается гараж. На 2-м этаже обычно располагаются кухня, столовая и гостиная, выше – спальни. Это традиционная типология для европейских городов средневекового типа, широко распространенная в Голландии, Бельгии, Германии, Франции, Италии, а также в США, Австралии и Канаде. В этих странах она более популярна, чем привычный для нас многоэтажный многоквартирный дом.
В России таунхаус с начала 90-х гг. позиционируется прежде всего как вариант загородной застройки, более дешевой по отношению к коттеджам. По мнению ряда экспертов, именно с этим связана относи-тельная неуспешность типологии блокированного жилья. Таунхаус рассматривается потребителем не как улучшенная (дорогая) квартира, а как ухудшенный (удешевленный) коттедж .
Таунхаусы в коттеджном посёлке Эдем, Подмосковье
На наш взгляд, позиционирование таунхауса, как загородного жилья является абсолютно неверным. Таунхаус по самому значению этого термина является городским жильем и его надо рассматривать как альтернативу квартире, а не коттеджу. С этим нонсенсом связаны и проблемы загородных поселков: на территориях, где главным козырем должна быть интеграция застройки с окружающей средой и максимальное использование природных факторов, создается высокоплотная городская по характеру застройка.
Таунхаусы в Подмосковье — плотная загородная застройка, забитые машинами парковки
Авторы считают, что оптимальной зоной размещения таунхаусов является срединная, занятая в настоящее время «частным сектором».
Таунхаус, естественно, дает меньшую плотность застройки, чем многоэтажное жильё, и большую, чем усадебная застройка. Однако при этом он дает несравненно более высокое, чем в многоэтажках, качество жилья, предоставляет приватное пространство. При этом нет проблем инсоляции, достаточно соблюсти 15-метровый нормативный разрыв между фасадами.
дизайн таунхауса на Lombard Street в Сан-Франциско, Калифорния — здесь точно нет проблем с инсоляцией…
Строительство таунхауса намного экономичнее строительства многоквартирного дома: есть возможность применения местных и легких материалов, не требуются башенные краны и другая сложная строительная техника, не нужны мусоропроводы, лифты, подкачка воды, пожаротушение и другие сложные инженерные системы.
Таунхаусы в Долгопрудном — архитектура в стиле «быстро, дёшево, сердито».
Немаловажной особенностью таунхауса является гибкость подхода к потребностям владельца. В соответствии с Градостроительным кодексом, для строительства зданий до 3-х этажей не требуется проведение экспертизы (и даже не требуется проект! Правда, не надо забывать о необходимости соблюдения норм и о том, что здание будет приниматься в эксплуатацию). Соответственно, до момента получения разрешения на строительство мы можем вносить изменения в проект конкретного дома, «настраивая» его под нужды конкретного домовладельца.
В условиях кризиса становится важным, что строительство таунхаусов не требует привлечения серьёзных кредитных ресурсов. Здесь возможно привлечение частных инвестиций будущих жильцов, при этом они вкладываются не в долю в общей собственности (как в случае с многоквартирным домом), а в собственный дом; расходование средств легко проследить и можно применять простые механизмы обременения.
Строительство таунхаусов в коттеджном поселке Чулково Клаб
Следует учесть, что на качественное жильё существует устойчивый платежеспособный спрос; предложение действительно качественного жилья в центральной и срединной части города (не «загородного») существенно ниже спроса.
Еще одна особенность таунхауса – совпадение его типологии с типологией популярного «автономного офиса». На практике построенные в центральной части Новосибирска таунхаусы (на ул. Щетинкина, Инской, 1905 года, в комплексе «Тихая площадь») очень часто успешно эксплуатируются в качестве автономных офисов.
Таунхаусы в Новосибирске, ул.1905 года, эксплуатируются в качестве офисов, панорама Google.
Строительство таунхаусов позволяет производить застройку с учетом существующей в «частном секторе» структуры землепользования. Освоение может происходить постепенно, без тотального сноса существующей застройки. Необходимо лишь соблюсти противопожарные и санитарные разрывы (10 метров от здания IV-V категории пожароопасности, 3 метра от границы участка). соучастника с приобретением им услуг инженерной инфраструктуры от девелопера.
Сравнительные характеристики различных типологий жилья
| Блокированное жильё (таунхаусы) | Квартирного типа до 3-х этажей | Квартирного типа 4 этажа и более | |
|---|---|---|---|
| Категория застройки | Индивидуальное жилищное строительство | Жилищное строительство | Жилищное строительство |
| Типология застройки | Одноквартирный жилой дом блокированной застройки | Многоквартирный малоэтажный жилой дом | Многоквартирный среднеэтажный жилой дом |
| Характеристика типологии | Жилой дом с числом этажей не более чем три*, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (ГрК**, ст. 49, ч.2, п.2) ———– *включая мансардный (СНиП 2.08.01-89) ** здесь и далее: Градостроительный кодекс РФ №190-фз |
Многоквартирный жилой дом с количеством этажей не более чем три*, состоящий из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (ГрК, ст. 49, ч.2, п.3)———– *включая мансардный (СНиП 2.08.01-89) |
Многоквартирный жилой дом числом этажей 4 и более, высотой до 28 метров. |
| Проект здания | Не требуется (ГрК, ст. 48 ч.3) | Требуется | Требуется |
| Экспертиза объекта | Не требуется (ГрК, ст. 49, ч.2, п.2) | Не требуется (ГрК, ст. 49, ч.2, п.3) | Требуется |
| Документы, предоставляемые для получения разрешения на строительство (ГрК, ст. 51) |
1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. |
1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; 4) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса); 5) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. |
1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; 4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации; 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса); 6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. |
| Государственный строительный надзор | Не производится (ГрК, ст. 54, ч.1) | Не производится (ГрК, ст. 54, ч.1) | Производится |
| Разрешение на ввод в эксплуатацию | Требуется | Требуется | Требуется |
| Нормирование | СНиП 31-02-2001 СНиП 2.07.01-89* СП 30-102-99 |
СНиП 31-01-2003 СНиП 2.07.01-89* |
СНиП 31-01-2003 СНиП 2.07.01-89* |
| Планировочные ограничения по инсоляции | Практически без ограничений(инсоляция одной (двух*) комнат верхнего этажа) ——— *При числе комнат в квартире 4 и более |
Инсоляция одной (двух*) комнат всех квартир——— *При числе комнат в квартире 4 и более |
Инсоляция одной (двух*) комнат всех квартир——— *При числе комнат в квартире 4 и более |
| Помещения общего пользования | Нет | Лестницы, коридоры, холлы, тамбуры, подвалы, автостоянки, чердаки, технические помещения | Лестницы, коридоры, холлы, тамбуры, подвалы, автостоянки, чердаки, технические помещения, лифты, мусоропроводы. |
| Лифт | Не требуется | Не требуется | Требуется при отметке пола верхнего этажа свыше 11,2 м |
| Эвакуация | Лестницы Л1, Л2, тип 3, допускается тип 2 (открытые внутренние лестницы) – при соблюдении планировочных ограничений. Возможно размещение вестибюля и поэтажных холлов в объеме лестничной клетки. Ширина проходов и лестниц 1 м | Лестницы Л1, Л2, предусматривать аварийные выходы из квартир 3-го этажа по п.6.20 СНиП 21-01-97*. Ширина проходов и лестниц 1,2 м | Лестницы Л1 (при высоте здания до 28 м), предусматривать аварийный выход из каждой квартиры по п.6.20 СНиП 21-01-97*. Ширина проходов и лестниц не менее 1,2 м. |
| Расстояния до соседних зданий и участков | Не менее, чем: между длинными сторонами 15 м, между длинными сторонами и торцами с окнами 10 м, между глухими торцами 6 м, противопожарный от зданий IV, V категорий пожароопасности 10 м, от соседнего участка при отсутствии соглашения о блокировании 3 м. | Определяется расчетом инсоляции, но не менее, чем: между длинными сторонами 15 м, между длинными сторонами и торцами с окнами 10 м, между глухими торцами 6 м, противопожарный от зданий IV, V категорий пожароопасности 10 м, от соседнего участка 3 м. | Определяется расчетом инсоляции, но не менее, чем: между длинными сторонами 20 м, между длинными сторонами и торцами с окнами 10 м, между глухими торцами 6 м, противопожарный от зданий IV, V категорий пожароопасности 10 м, от соседнего участка 3 м. |
| Встроенные автостоянки | Встроенная автостоянка для двух машин и более должна отделяться от других помещений дома (блока)перегородками и перекрытиями с пределом огнестойкости не менее RЕI 45 (СНиП 31-02-2001, п.6.11). | Жилые этажи должны отделяться от автостоянкитехническим этажом (СНиП 31-01-2003 п.4.15). | Жилые этажи должны отделяться от автостоянкитехническим этажом (СНиП 31-01-2003 п.4.15). |
| Вход в здание | Непосредственно с улицы или внутреннего проезда | Из общего двора или с организацией двух входов: парадного и из двора | Из общего двора или с организацией двух входов: парадного и из двора |
| Двор | Индивидуальный участок 30-50 м2 | Общий | Общий |
| Приспосабливаемость под автономный офис, торговое предприятие | Да | Только 1-й этаж: реконструкция с устройством отдельного входа с согласия всех собственников | Только 1-й этаж: реконструкция с устройством отдельного входа с согласия всех собственников |
© Александр Ложкин.
Источник: http://alexander-loz.livejournal.com/210632.html
Публикуется с разрешения автора.
Иллюстрации: подборка редакции сайта Рейтинга коттеджных посёлков.