Финансовая пирамида малоэтажной Америки

Финансовая пирамида малоэтажной Америки — что угрожает существованию загородных посёлков

Пригородная Америка – финансовая пирамида. Такое смелое заявление делает некоммерческая организация Strong Town, исследуя развитие американских пригородов.

Несколько дней назад мы публиковали статью «Московской жилищной газеты» о том, что экономическое обоснование в программе «доходных домов» (скорее даже квартир) АИЖК для сибирских молодых учёных должно предусматривать дополнительную финансовую помощь в размере половины стоимости жилья, для того, чтобы этот проект был рыночно жизнеспособным и коммерчески привлекательным.

Но из этого так же следует вопрос — а какие субсидии потребуются в дальнейшем на поддержание инфраструктуры посёлков и хватит ли средств жителей на поддержание инфраструктуры в хорошем состоянии&

Представляем вашему вниманию свободный перевод статьи американской некоммерческой организации Strong Town (http://www.strongtowns.org/), в которой нынешняя схема развития малоэтажного строительства в США представляется в виде финансовой пирамиды. Это не относится напрямую к нашей российской действительности, но позволяет проводить полезные исторические и экономические параллели.

Пригородная Америка – финансовая пирамида. Такое смелое заявление делает некоммерческая организация Strong Town, исследуя развитие американских пригородов.

Массовые переезды из городов в пригороды начались после Второй мировой войны и имели циклическую структуру.
Финансовую основу первого цикла роста загородного домостроения составили сбережения и инвестиции, второй цикл основан и поддерживался на заёмные средства, в настоящее время развитие пригородов находится в третьем цикле.

(примечание proverka-poselkov.ru – обратите внимание на продолжительность циклов – это т.н. «строительный цикл» Саймона Кузнеца)

Для небольших пригородных посёлков коммунальных и налоговых платежей хватает на один строительный цикл, пока не подходит время капитального ремонта инфраструктуры:

Поэтому проблема будущего инфраструктурного банкротства минипосёлка решается строительством новых улиц и ростом количества домов и новых плательщиков. Цикл Понци («пирамида»)

Во втором цикле развития пригородов наступает момент, когда собственного финансирования всё равно перестаёт хватать на восстановительный ремонт и содержание инфраструктуры

Кейс от Strong Towns. Хватит ли налоговых поступлений (Миннесота) на содержание дорог?
Затраты на асфальтирование дорог в маленьких сельских посёлках в Миннесоте делятся поровну между собственниками и городом (посёлком). Основываясь затратах на ремонт дорог и на налоговых поступлениях собственников имущества, срок окупаемости дорог составит 37 лет, при сроке эксплуатации дороги от 20 до 25 лет.

Примеры из глубинки:
Улица в пригороде нуждается в ремонте асфальта. Город рассчитывает собрать в общей сложности $ 27/foot на ремонт дорог. Стоимость ремонта находится в диапазоне между $ 80 и $100.
Маленький город получил поддержку от федерального правительства в 1960-х года по программе инвестиционного развития. Дополнительная поддержка в 1980 позволила провести ремонт, но сегодня сеть требует полной замены на сумму $ 3,3 миллиона. Это примерно $ 27000 на домохозяйство в данном посёлке, что составляет средний доход домохозяйства. Без очередных государственных субсидий, этот посёлок не сможет сохранить свою основную инфраструктуру.

Цены на жилье продолжают падать, но коррекция еще не достигла дна

Новое строительство падает

Отсутствие бизнеса и соответствующих налоговых поступлений в поселковые бюджеты в небольших посёлках, без государственной финансовой поддержки будет приводить к «краху цивилизации» в таких посёлках

Как сами американцы воспринимают рисуемую Strong Towns картину? «БизнесИнсайдер» публикует отзывы на статью (см.здесь).
###