«Коттеджный крест Новосибирска» или «Северное направление лучше, потому что там потребителей больше»

Сайт Promin.ru опубликовал статью «Шесть гвоздей в «крест на развитии загородного жилья» из которой следует, что наибольшее количество потребителей загородного жилья в Новосибирске проживает в северо-восточной части города и для успешной реализации развития малоэтажного домостроения в рамках национального проекта «Доступное жильё» необходимо поддержать развитие инфраструктуры малоэтажных пригородов в северном направлении.

Территориальная структура спроса выглядит следующим образом:
• Северо-восточная часть – 55%
• Западная и северо-западная – 31%
• Южная – 14%

Публикуем статью полностью:

Шесть гвоздей в «крест на развитии загородного жилья»

Если прислушаться к средствам массовой информации, так второй по важности препоной для развития рынка загородного малоэтажного домостроения является отсутствие социальной инфраструктуры (школ, детских садов и общественных и торговых центров). И строительство этой инфраструктуры тоже должно взять на себя государство. А уж если не возьмёт – то и не получится никакого обещанного роста ввода малоэтажки.

Но эта социальная инфраструктура на текущем этапе развития рынка не важна. Важнее — территориальная доступность потребительских рынков.

Позвольте объяснить.

При муссировании темы важности для развития рынка загородного жилья социальной инфраструктуры посёлка создаётся впечатление, что потребительские предпочтения не изучаются. Так же, как и баланс спроса и объём рынка. Иначе, помимо теневой характеристики рынка (от 40 до 70% рынка находится в тени; и оценка этой доли, и вывод “на свет” – отдельная работа), в глаза сразу бросились бы ограничения объёма спроса при явно существующей территориальной сегментации рынка.

Примечание: Определение баланса спроса и предложения при территориальной сегментации спроса – часть подготовки маркетинговой и архитектурной концепции будущего посёлка. При территориальной сегментации рынка загородной недвижимости Новосибирска часто говорят об уровне цен, и объёме предложения, умалчивая об объёме спроса и его локализации.

Эти ограничения задают шесть узких мест, ограничивающих повседневную мобильность потребителей и «привязывающих» место ежедневного проживания к определённой территории в городе.

Для комфортного повседневного проживания за городом для экономически и социально активной части горожан граница мобильности составляет 45 минут. И в ближайшие годы автомобильная доступность городских благ для массового потребителя намного приоритетней обещаний построить школу и детский сад.

Эти шесть узких мест сегментируют потребление загородного жилья в городе на четыре крупных территории и позволяют оценить объём спроса для каждой из территорий. Эти узкие места — «шесть гвоздей в крест развития коттеджных посёлков».

Потому что развитие (особенно запланированное государственными программами, массовое) ограничивается не только предложением, но и объёмом спроса.

Итак, шесть «гвоздей»:
Октябрьский и Димитровский мосты, Советское, Бердское и Гусинобродское шоссе и улица Станционная.

Территориальная структура спроса:

  • Северо-восточная часть – 55%
  • • Западная и северо-западная – 31%
  •  Южная – 14%

Коттеджный крест Новосибирска - территориальная структура спроса. © Rolband & Partners

…и если больше половины потенциальных покупателей сосредоточены в северо-восточной части города, то в каком направлении нужно выбирать площадку для реализации федеральных программ по развитию малоэтажного домостроения? Разумеется, при всех остальных равных условиях, в том направлении, где больше потенциальных потребителей.

Примечание: экспертно-консультативный совет по вопросам развития малоэтажного индивидуального жилищного строительства при сибирском полпреде президента РФ Викторе Толоконском рассмотрел проект малоэтажного поселка Заречный (участник Рейтинга коттеджных посёлков, находится в северном направлении — территориально доступен 55% потенциальных потребителей). Коммерсантъ (Новосибирск), 02.11.2011

Таким образом, при реализации государственных программ для наиболее полезного для города и его жителей развития рынка загородного жилья требуются:

  • развитие инфраструктуры для малоэтажного домостроения в зоне 45-минутной автомобильной доступности территориальных рынков пропорционально объёму спроса на этих территориях и существующему балансу спроса и предложения;
  • включение в программы существующих посёлков эконом-класса, если у них уже осуществляются инвестиции в развитие инженерной инфраструктуры, но не завершено строительство;
  • развитие дорожной сети и дорожных развязок на въездах в город — при слишком бурном развитии рынка загородного жилья ежедневный автомобильный маятниковый трафик «убьёт» направление за несколько лет.

И напоследок. Эти вопросы не озвучиваются в СМИ (но поднимались этой осенью редакцией сайта proverka-poselkov.ru и на Первой межрегиональной конференции «Проекты и новации 2011: специфика комплексного проектирования городов Сибири и Дальнего Востока» компанией Rolband&Partners) — наличие собственной социальной инфраструктуры требует содержания.

Готов ли потребитель содержать общую инфраструктуру (инженерную и социальную) за свой счёт? К чему может привести создание «социального малоэтажного загородного жилья», или гарантированный выкуп загородной малоэтажки, или возможная социально-имущественная неоднородность собственников посёлка?
###

Дополнительно:

VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 0.0/10 (0 votes cast)
comments powered by HyperComments