Сможет ли загородный рынок в ближайшем будущем усвоить те модели, которые устоялись и приняты на других рынках?
На примере Москвы региональные девелоперы могут отследить зарождающиеся тренды в спросе на загородные посёлки. Публикуем результаты III Девелоперских дискуссий на тему «Тотальный полуфабрикат vs. готовое жильё».
Площадкой для проведения девелоперских дискуссий стал отель Radisson Rezort, Zavidovo.
На все готовое
Все жилье в эконом-сегменте и часть жилья бизнес-класса предлагается в Завидово готовым для проживания. Это не слишком распространенная для отечественного рынка практика. Скорее, это соответствует зарубежному подходу: какими бы ни были условия приобретения загородного дома, покупатель всегда становится владельцем «готового продукта».
Традиция имеет под собой прочную экономическую основу: все конструктивные элементы, материалы, оборудование, мебель, другие предметы интерьера дома обеспечены гарантийными обязательствами производителей. У зарубежного покупателя нет желания годами достраивать и доделывать свой дом, тратя на это время и силы. Подбирая объект, он уверен, что только специалист может обустроить его качественно.
Российская «норма жизни» другая: суровое прошлое, когда человек получал условно готовую квартиру, и ее необходимо было доводить до приемлемого состояния путем перепланировки и ремонта, еще свежи в памяти. Стремление воплотить свои фантазии и построить дом мечты стало привычным. Есть и более весомая – экономическая – подпитка у таких устремлений: покупая коробку, а затем постепенно доводя ее до совершенства, клиент получает возможность растянуть затраты. Именно этим объясняется преобладание на нашем рынке предложения в виде участков без подряда.
Все-таки пробуют
И тем не менее, жизнь не стоит на месте. Приглашенные на встречу с журналистами эксперты признали: некоторая пресыщенность от процесса «создания дома своей мечты» уже наблюдается. В дорогом сегменте реализовать желание купить готовое, чтобы сразу вселиться, помогает вторичный рынок с его богатейшим ассортиментом предложения. Видя это, а также сталкиваясь с тем, что шоу-румы в загородных поселках часто раскупаются быстрее, чем «голые квадратные метры», застройщики периодически пытались нарушить торжество загородного полуфабриката и выводили на рынок полноценный загородный продукт.
Одним из свежих примеров новых поселков такого рода является коттеджный посёлок «Нагорное-2» на 2 км Алтуфьевского шоссе. Проект вышел на рынок в 2014 году, и здесь представлены дуплексы и таунхаусы в стадии «под ключ». Объект стал популярен у покупателей как за счет полностью готовых домовладений, так и за счет близкого расположения к Москве, говорит Тимур Сайфутдинов.
Есть другой пример, элитный проект с так называемым фейс-контролем (любому покупателю здесь могут отказать в покупке без объяснения причин) – «Агаларов Эстейт» на 23 км Новорижского шоссе. Здесь сейчас продаются полностью готовыми элитные квартиры в малоэтажных домах.
В какой точке сейчас находится рынок? Сможет ли загородный рынок в ближайшем будущем усвоить те модели, которые устоялись и приняты на других рынках?
Палатка против отделки
Эксперты высказали практически единодушное мнение: скромность бюджета отечественного покупателя не позволяет ему активно искать и приобретать полноценный продукт. Дмитрий Гордов сослался на отнюдь не единичные случаи покупки участка и проживании на нем в палатке: денег на строительство нет, а значит, стройка будет растянута во времени и будет идти поэтапно.
Если на квартирном рынке продажам обустроенного жилья способствовала ипотека (стоимость отделки включалась в общий ценник, и это было выгодно как застройщику, так и потенциальному жителю – это избавляло его от изматывающего ремонта помещения), то за городом ипотека распространена куда меньше. Объемы продаж домов с привлечением кредитных ресурсов в лучшем случае составляют 35%. Такой показатель озвучил Владимир Яхонтов. А по мнению Дмитрия Гордова, объем ипотечных сделок еще ниже, и составляет всего 3-5%.
Если застройщик продает участок без подряда, но при этом готов предложить своих строителей, то рискует остаться отвергнутым, констатирует Юрий Рожин. Покупатель все еще ищет и находит дешевые бригады. А это значит, что на загородном рынке еще долго будет процветать «таджикстрой».
Между тем, Kaskad Family предпринимает попытки внедрять готовый продукт, создавая в поселках зоны так называемых «тихих кварталов», где житель, как и его соседи, будут избавлены от многолетнего шума и грязи.
Антон Гололобов говорил об опыте компании, которая также предлагает варианты отделки разной стоимости (от 10 до 18 тыс. руб. за кв. м). Такие пакетные предложения могут выглядеть как дополнительная услуга. Эта модель распространилась давно, и пока что она является компромиссным вариантом на пути к приобретению готовых объектов.
Некому работать
Острые моменты дискуссии возникли в связи с темой ответственности перед клиентом со стороны девелопера и подрядной организации за качество отделки и оборудования предлагаемого жилья. Сергей Непомнящий склоняется к мысли, что сегодня застройщики идут по пути наименьшего сопротивления. Если массово предлагается неготовый для проживания объект, то не связано ли это со стремлением избавить себя от лишних проблем? Довести объект до совершенства куда сложнее, чем передать клиенту коробку под черновую или даже чистовую отделку.
Хотя, по мнению Тимура Сайфутдинова, отделка под ключ является большим преимуществом при покупке жилья, особенно в эконом-классе. Когда человек покупает квартиру, вложив в нее большинство своих денежных средств, а сам живет в съемной, платит за аренду и не имеет возможности переехать – это издевательство над самим собой.
Экспертов поддержал присутствовавший на мероприятии Андрей Воскресенский, главный редактор «Коммерсантъ Дом». По его мнению, отделка – это услуга, которая в любом случае нужна человеку. Некоторые покупатели могут ее себе позволить – и непонятна логика девелоперов, которые не предоставляют эту услугу.
Владимир Яхонтов объясняет такую ситуацию нехваткой ответственных и профессиональных строительных компаний, работающих на подряде. Уровень доходности проектов по отделке сравнительно невысок: 5-10%, а девелоперский бизнес имеет в целом другие задачи, в частности, развитие территорий.
Существует и проблема дизайна: отечественный застройщик неохотно привлекает к проектам специалистов из этой области, считая, что обустроить дом в состоянии и сам, отметила Екатерина Семихатова.
Эксперты озвучили следующий прогноз относительно дальнейшего развития: в ближайшие два-три года прорыва на этом направлении не произойдет. Долгосрочная перспектива зависит от одного главного фактора – роста благосостояния граждан. Если потребительская способность будет расти, то вместе с ней возрастет и интерес к готовым объектам.