Когда начнут строить дома и коттеджи на федеральных площадках в Новосибирске?

Журнал «Новосибирская недвижимость» взял интервью у Инны Свечниковой, Президента Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения:

Инна Борисовна, Фонд РЖС совместно с правительством области наметили для комплексной застройки еще семь федеральных площадок совокупной площадью 3 тысячи га. Федеральный Фонд работает в нашем регионе с 2010 года и уже реализовал с аукционов несколько участков под малоэтажное строительство. Однако результаты совершенно не понятны. Как-нибудь это повлияло на ввод малоэтажного жилья?

Я скажу, что пока еще никак не повлияло. Если результатом считать ввод квадратных метров жилья, то никаких квадратных метров там сегодня еще нет. Я понимаю, что Федеральный Фонд существенно улучшает ситуацию и делает работу над ошибками. Например, введя квалификационные требования для застройщиков. Хотя не знаю, где у нас в области он найдет таких серьезных застройщиков, имеющих многолетний опыт в малоэтажном строительстве. Тем не менее, работа над ошибками идет.

Но, к сожалению, система контроля за результатами отсутствует. Речь ведь идет о строительстве доступного жилья, в котором принимают участие государственные структуры. Вроде бы прорабатываются какие-то механизмы, но на практике деятельность государственных структур очень плохо координируется. Допустим, министерство строительства решило поддержать какой-то проект. Однако для его реализации необходимо участие сразу нескольких министерств. Но их деятельность не согласована.

Одни отвечают за жилье, другие – за дорожное строительство. Каждое министерство оперирует собственным бюджетом. А чтобы комплексный проект был успешно реализован, здесь необходима координация усилий, консолидация средств разных совершенно структур региональной власти. Надо научиться управлять этими процессами.

В противном случае получается, что запустили землю в оборот, и потом площадка непонятно как развивается. Застройщик действует по принципу: «строю как могу», а со стороны власти идет постоянная подстройка под возможности бюджета.

Как Вы оцениваете функцию Федерального Фонда в таких процессах?

Я так понимаю, что они тоже считают: раз земля передана застройщику, то это уже его проблема, как он будет строить. Хотя сама идея такого Фонда и механизм договорных отношений сами по себе правильные. Просто их надо научиться применять. И самое главное: включить сюда еще обязательства по времени, по срокам исполнения, по координации деятельности всех участников этого проекта.

На ваш взгляд, когда можно ждать реального результата на тех площадках, что уже были реализованы Фондом? Как будет идти этот процесс?

Первая такая площадка находится, как мы знаем, в Мичуринском. Застройщик, взявшийся за ее освоение, был, скажем так, «пионером» в этот деле. Вначале у него были завышенные ожидания в адрес и федеральных органов власти, и региональных. Потом был некий стресс. Но это нормально. А потом он постепенно стал рассчитывать на собственные силы. Конечно, если смотреть экономику проекта, то за четыре года сделано здесь очень мало. Хотя дело потихонечку движется. И здесь на них, как мне кажется, может сработать только изменение рынка. Может оказаться так, что появится какой-то крупный инвестор, и он сможет профинансировать строительство. Я знаю, что они сейчас пытаются получить комплексного заказчика и делают это в большей степени самостоятельно, постепенно повышая свою компетентность. К сожалению, пока приходится учиться нормальному девелопменту только так.

Что касается других участков. Не берусь судить о ситуации по Каинской Заимке, потому что здесь проект осложнен именно тем, что это первая попытка работы с корпоративным заказчиком иного уровня, когда строится жилье, не включающее в себя девелоперскую стоимость. Фактически без права продажи. Здесь тоже еще много сложностей, и участники набивают себе шишки на каждом шагу, с момента создания кооператива. Здесь еще много неувязок. Непонятна смета реализация проекта, нет единого понимания вот этой системы, когда государство чего-то дает, и люди начинают думать, что им теперь будут давать все абсолютно. Возникает масса мечтаний, желаний. И при этом очень мало знаний о стройке. Можно быть прекрасным физиком или математиком, но при этом мало понимать в строительстве. И в такой ситуации до людей часто не доходит, что ряд услуг надо отдавать на аутсорсинг, и что эти услуги платные. Я имею в виду работу над проектом, функции заказчика. Иначе получится как лебедь, рак и щука.

Но ведь здесь опять же недоработки властей. Надо было с самого начала отрабатывать какие-то четкие правила, чтобы людям все изначально было понятно.

Конечно. Поэтому я и говорю, что хорошая идея должна облекаться хорошим инструментарием. Если инструментарий не продуман, идея так и останется идеей. По хорошему, задача Федерального Фонда, когда он выдает участки кооперативам – трансформировать эту работу не только для земель федерального назначения, но и применять этот механизм и на региональных землях, и на муниципальных. Но для этого должна быть структура наподобие государственной корпорации, которая могла бы этот инструмент налаживать, через которую можно было бы предоставлять какие-то государственные гарантии, которая будет оценивать кооперативы, отслеживать их работу и осуществлять им поддержку. Чтобы у нас потом не получилось перепродаж, скрытых инвестиций. И под это вот нужно создать законодательство. Например, ограничить право перепродажи, что у нас сегодня происходит в городе – реинвестиции через жилье, когда жилье рассматривается не как способ проживания, а как способ вложения денег. Сейчас эти законы относительно работают на землях, проходящих через Федеральный Фонд.

Собственно, Фонд РЖС и был создан как прообраз такого инструмента. Просто практика должна анализироваться и приводить к изменениям. Любое управление проектом – это и есть управление изменениями. Иначе не будет того результата, какого мы ждем. Вот сейчас мы будем формировать по заявлению Федерального Фонда еще несколько таких кооперативов, несмотря на то, что мы с первыми до сих пор не научились работать как нужно.

Тогда какой результат мы можем ждать в ближайшие два-три года? Потребитель же не будет рассчитывать на целую эпоху. Он собирается жить здесь и сейчас.

Я думаю, что на рынке скоро появятся другие застройщики. Причем не только на федеральных землях. По последним аукционам мы видим, что приходит застройщик, который имеет опыт, причем он ориентирован на строительство жилья, а не на перепродажу участков. Зная подходы таких застройщиков, зная их практику, мы понимаем, что они доведут процесс до конца. Они постараются хорошо отработать экономику и построить дома.

К чему только нужно здесь относиться осторожно. Когда нам говорят про три тысячи гектаров федеральных земель, необходимо понимать: а есть ли у нас в области такой спрос? Насколько мы сможем застраивать такие площади. Мы недавно обсуждали проект на 300 га, и к нему относились очень осторожно.

Когда Вы говорите о других застройщиках, какой смысл Вы вкладываете в слово «другие»? Это какие? Которые придут откуда-то или такие, у которых что-то поменялось в мозгах?

И то, и другое. Одни придут из других регионов, у других что-то поменяется в мозгах. У нас в области есть застройщики, которые работают комплексно. Кто-то из них заканчивает свои территории и будет потом смотреть другие земли. В первую очередь, конечно же, важны мозги, но они формируются рынком. Если вы видите, что ваша земля не продается, то надо находить другие решения. И главное, я имею в виду застройщиков, которые могут финансово реализовывать проекты. Речь идет не о собственных средствах.

Речь идет об активах, позволяющих работать с кредитами. Ведь у нас в малоэтажке основная масса девелоперов все еще живет с оборота продаж земельных участков. Это тупиковая ситуация, потому что в определенный момент земля перестает продаваться, и не хватает средств на инженерную инфраструктуру. А мы уже сформировали у потребителя серьезное отношение к жизни, когда ему нужен не только дом, но и нормальная социальная среда со всей инфраструктурой. Поэтому никто сейчас просто так землю не покупает.

А могут со стороны приезжать конкуренты?

По своему опыту скажу: к нам очень много приезжает инвесторов, которые ориентированы на большие земельные участки. Это крупные инвестиционно-строительные компании, это финансовые структуры, даже зарубежные. То есть некоторые реинвестиции в Россию идут, в том числе и в наш регион.

То есть, если на наш рынок придут такие вот серьезные игроки, то ситуация в этом сегменте поменяется кардинально?

Естественно. Надеюсь, что на федеральных землях мы уже сможет через два года увидеть такие изменения, даже на следующий год. Но не раньше.

Источник: «Новосибирская недвижимость»