В Новосибирске принято первое решение о разрушении части нового дома

Что придётся сносить? На садовых участках нельзя возводить дома более чем с двумя этажами. 

Новосибирца заставляют снести этаж в собственном трехэтажном коттедже. Гнев соседей, которым помешал шум, вылился в жалобы телеканалу и районную администрацию. Приехавшая комиссия обнаружила, что дом возвышается над землей на три этажа, хотя на садовых участках выше двух не полагается. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, сколько еще новосибирских коттеджей нарушают правила, какой высоты можно построить частный дом и получится ли у собственника трехэтажного коттеджа выкрутиться из этой истории без сноса.

Бог видит все, соседи еще больше

24 июля в дачном поселке «Мичуринец» царило необычное оживление. Представители Кировской администрации в сопровождении журналистов приехали на ул. Проектную, чтобы посмотреть на слишком высокий дом, который вызвал гнев и жалобы пожилых соседок. Как рассказала начальник отдела архитектуры и строительства администрации Кировского района Людмила Колтышева, жители ул. Проектной пожаловались на незаконное строительство 5-этажного дома на территории дачного поселка «Мичуринец» и заподозрили, что квартиры в нем выставят на продажу. Тут же оказались и две соседки, которым, как выяснилось, досаждают ночные работы.

Высокий и загорелый владелец строящегося дома Довлат Турдупулов обвинения соседей отверг. По его словам, в доме не 5 этажей, а 3 надземных, и строит он его для родных — половина для него самого с женой и двумя детьми, во вторую половину заселится семья шурина. «Да если честно, эта бабушка всех достала, спросите у любого, — не выдержал Довлат. — Их тут две на три улицы. Постоянно придираются к соседям, и нам не дают жить».

Напротив его дома стоят двухэтажные дома, но рядом есть и более высокие большие дома с офисами, хотя на садовых землях это запрещено.

Как сообщила Людмила Колтышева, мужчина нарушил правила землепользования и застройки. «При строительстве таких жилых домов на земельных участках для садоводства должно быть надземных два этажа. Здесь один подземный и три надземных», — сказала специалист. Она отметила, что теперь владельцу дома нужно привести здание в соответствие с нормами, т.е. разобрать один этаж. Если он этого не сделает, администрация составит акт о сносе и направит в органы госнадзора.

Дачные войны

Как разъяснили в главном управлении архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска, на земле для садоводства и огородничества (в дачных поселках) можно строить дома с максимальным количеством надземных этажей — 2, а в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (то, что привыкли называть частным сектором) максимальное количество надземных этажей — 3.

Член коллегии адвокатов «Заельцовский правовой центр» Юрий Гольдберг уточнил, что и подземный этаж, и мансардный считаются этажами, хотя бывали случаи, когда люди в суде доказывали, что мансарда нежилая. Адвокат подчеркнул, что строительство не должно нарушать права и интересы третьих лиц, т.е. дом не должен перекрывать соседям солнце или беспрепятственный проезд. «Люди часто нарушают нормы — по незнанию, а иногда и специально. Не всегда отступают необходимое расстояние от границ земельного участка, вызывая гнев соседей. И эти дачные войны очень распространенная ситуация», — констатирует Юрий Гольдберг.

Доходит до казусов: 21 июля после многолетней тяжбы в товариществе «Дубрава» сдвигать туалет и забор от границы соседа приехали судебные приставы.

Как объяснила руководитель отдела АН «Жилфонд» на ул. Урицкого Анна Фофонова, если в садовом обществе построить огромный 4- или 5-этажный особняк «со всеми удобствами», то его потребление электроэнергии, воды и других ресурсов будет несравнимо больше, чем у окружающих небольших домов: «Городские коммуникации строились с расчетом на определенную нагрузку. И ее превышение может ощутимо перегружать их и даже приводить к быстрому износу. И об этом всегда нужно помнить, планируя строительство частного дома или капитальной дачи».

Я не я, мансарда не моя

В Новосибирске полным-полно уже построенных дач и коттеджей, превышающих те самые разрешенные 3 этажа. По оценке руководителя направления загородной недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость» Игоря Зеленского, выше 2 этажей примерно 50–60 % домов в дачных и садовых обществах, потому что и мансардный, и цокольный также считаются этажами. И если бы им не повезло с соседями на этапе строительства, попался бы сварливый жалобщик — такие дома тоже могли бы заставить разбирать.

«Это очередная чиновничья формальная глупость. У нас глупый и негибкий закон. Ну что произойдет страшного от того, что человек построил себе лишний мансардный этаж?» — спрашивает Игорь Зеленский. Как вспомнил руководитель направления загородной недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость», в советское время нельзя было построить дом площадью больше чем 6х6 м, а 2-й этаж и вовсе был запрещен. «Почему вы думаете, вы приезжаете на дачу и видите вот эти «ломаные» крыши? — говорит Зеленский. —

Это же пережитки советских времен, потому что люди второй этаж прятали под крышу. И говорили — это не второй этаж, а крыша».

Высокие особняки состоятельных людей часто узаконивают в суде. «Если не брать лихие 90-е, когда непонятно как все оформлялось, а говорить про сейчас, то особняки строят или по заранее согласованному проекту, или с нарушениями с точки зрения документооборота и потом узаконивают через суд, — говорит Юрий Гольдберг. — Иногда суды идут навстречу и оформляют большие дома в собственность граждан при условии, что не нарушены СНиПы и нормы, права и интересы третьих лиц (например, особняк не затеняет участок соседа), и если земля в собственности».

Адвокат Гольдберг не исключил, что и Довлат Турдупулов с ул. Проектной сможет не сносить третий этаж, если земля у него в собственности, дом пройдет экспертизу и в суде удастся доказать, что подземный этаж — технический, нежилой, а права соседки не нарушены. Анна Фофонова, напротив, считает, что у мужчины есть только один путь для действий — выполнить предписания: «Ему нужно будет либо засыпать землей цокольный этаж, либо разобрать верхний третий этаж здания. Главное — сделать свое жилье трехэтажным».

НГС, Елена Сафронова
Фото Ксении Евдокимовой